【米国在住者必見】なぜ、東京の不動産物件は値上がりしているのか？円安を味方につける日本の不動産投資

東京の物件価格が上昇している理由

東京都心、いわゆる東京２３区にある不動産物件がここ数年値上がりを続けています。一般に値上がりの要因だと言われているのがローン金利の低さから需要が喚起されていること、急激な円安により建築コストが上昇していること、海外からの投資が増えていることが挙げられます。

東京都心、いわゆる東京２３区にある不動産物件がここ数年値上がりを続けています。一般に値上がりの要因だと言われているのがローン金利の低さから需要が喚起されていること、急激な円安により建築コストが上昇していること、そして海外からの投資が増えていることが挙げられます。

特に、円安によりドル建てで資産を持つ外国人投資家や、米国在住の日本人にとって、日本の不動産は「絶好の買い場」と映っているのです。

今後物件価格はどうなる？

今、日本銀行は政策金利を上げようとしています。恐らく今年中に１％ぐらい上がる可能性があります。短期金利が上昇すると、変動金利の住宅ローン金利も上がります。また、長期金利の指標である１０年国債の利回りも上がり始めています。そのため、固定金利型の住宅ローン金利も上昇傾向です。実際にローン金利が上昇してゆくのと同じかそれ以上に賃金の上昇が起こらなければ、不動産購入の需要は下がってくるでしょう。

大企業は円安によるメリットを享受して企業業績が上昇していますので、インフレ、金利上昇とくれば賃金を上げることはできますが、中小企業、特に材料、商品を輸入に頼る会社は賃上げの余裕がなくなります。日本の大企業は国内企業の約0.3％しかありませんので、十分な賃上げが期待できる労働者は限定的です。そのため、今後、高金利、円安となれば、不動産需要は一部外国人による都心の高層マンションなどに限られることでしょう。

また、仮に円が高くなれば、インフレが鈍化し、輸入関連企業の業績が改善するでしょうが、大企業の決算収入が下がってくるので、日本政府の税収が減り、政府はまた増税を行ってくる可能性があり、日本経済にとっては痛手となります。こう見てくると、金利が高くなり、インフレが鈍化すると、不動産価格の上昇は止まります。

海外投資家の取るべき道

不動産価格の上昇が期待できる最も理想的なシナリオとしては、低金利、低インフレ、所得の増加ですね。しかし、今後の日本はそのような方向には進みそうにありません。高金利、高インフレ（円安）、可処分所得の低下（増税）です。日本人には高くて手が出せない物件でも、円安により割安になった日本の物件を購入できるのが海外からの、特に米国の投資家という事になります。

すでに、中国、香港などの資本に買われている都心の高層マンションですが、用地買収、高金利による投資資金の確保の難しさ、将来的な外国人への販売規制など今まで急速に伸び続けてきた販売は落ち着いてくるでしょう。さらに、一般の日本人の購入意欲が下がってくると、物件価格は特定の物件を除いて下がってくるでしょう。売買件数が減少してくると、販売価格も安定から下落へと向かうでしょうし、購入物件の選択の幅が増えてきます。

このように見てくると、ドル資金を持っている海外投資家にとって東京で不動産を購入するのには絶好のチャンスがやってくるでしょう。