【2025年11月最新】米国住宅ローン金利と価格下落都市ランキング｜景気後退は起きているのか？

【経済の動き】  

雇用は予想を上回る伸び

政府機関閉鎖の影響で１０月、１１月の雇用統計は１２月１６日にまとめて発表される予定されることになりました。取り敢えず、９月の雇用統計は１１月２０日に発表され、市場予想を上回る伸びとなりました。
しかし、８月分は減少へと下方修正され、失業率も前月より上昇して4.4％となり、平均時給も予想を下回る０．２％の増加で６月以来の低い伸びになっています。また、ADPが発表した民間雇用者数は、１１月１日終了週までの４週間に週当たり平均で２，５００人減少しています。１０月、１１月と米国の大手民間企業が相次いで一時解雇を発表したことの影響でしょう。さらに、１０月の失業保険申請件数は予想を上回る２３万２，０００件に増加しています。この強弱入り混じったデータは１２月のFRBの利下げ予想を難しくさせています。

経済指標は実態を反映しているのか？

FRBの理事や連銀総裁たちの判断基準の一番重要なものは政府発表の統計でしょう。しかし、本当に政府発表の雇用、インフレなどの統計が実態を反映しているのでしょうか？　まず、統計の数値は実態から遅れて出てきます。また、全米５０州は均質ではありませんし、業界ごとに事情が違います。今景気後退が懸念されている７つの分野があります。

これらの状況は決して米国経済にプラスの影響を与えませんが、ハイテク業界、大手投資銀行のような大企業の業績は堅調で、また海外からの投資も増えていることから、株価は高くインフレのお陰で資産価値の上昇のお陰で富裕層にお金が流れ込んでいることが強い消費を支え、景気後退を防いでいるようです。どこまで米国経済の足腰が強いのかは分かりませんが、株価も経済も調整が入るのは避けられないと警鐘を鳴らしているエコノミストも多いことは事実です。
１２月の１6日の雇用統計、消費者物価指数、個人消費支出などのデータの内容によっては金融市場が大きく動きそうです。

地方経済立て直しの秘策

１９６０年以降米国の多くの州は個人所得税を導入しました。其のすべての州で国内総生産と総税収入の両方が減少したとラファ―・センターのラファ―博士はジョージア州の上院議員たちに説明しています。ジョージア州で個人所得税を廃止することを検討する様に副知事からの要請を受けて行ったものです。１９６０年代所得税を導入した１１州のうち、総税収の増加に成功した州が一つもなかったのです。常識的には所得税を廃止すればその税収分がマイナスになると考えるます。しかし、州所得税を廃止すれば、手取り収入が即座に増加し、自由に使えるお金を増やすことができるます。消費が増えて景気が浮揚し、企業の売り上げが上がり、州はこのおかげで税収が増えます。こんなところに具体例があるのですが、日本で議論されている消費税の廃止に消極的な人たちにぜひ聞いていただきたい話です。実際、フロリダ州とテネシー州は州所得税を廃止して、成功しています。このように、米国では週単位で州民の生活向上を目指しての取り組みをしており、フロリダ州、テネシー州は人口が増加しています。以前から州所得税がないテキサス州も人口を増やしており、多くの企業や個人が流入し、景気は堅調です。

【不動産・住宅ローン金利動向】

賃貸価格と共に実質物件売り出し価格が下落

地域差はあるものの、米国の家賃中央値は２０２５年１０月に２７か月連続で下落しました。下落幅は緩やかですが、３年前の２０２２年８月のピーク時と比べて３．６％の下落です。パンデミック前の２０１９年の同時期と比較すると未だに１６．９％高い水準にありますが、その間のインフレ率が２６．１％上昇していることを考えると、実質9.2％下落していると言えます。
しかし、売り出し物件価格を見てみると、パンデミック前から全米平均で約５０％上がっていますので、３６．９５％も実質で値上がりしていることになります。それだけではなく、住宅ローン金利も下がったとはいえ、パンデミック前と比べて１．５－２％は高くなっていますので、一般的な収入の中所得層にとっては賃貸で当分はやり過ごすほうが、楽に生活ができると判断するのは当然でしょう。

価格下落で「買い手市場」となった全米19都市リスト

２０２５年に入って、新築物件も含めて、売り出し物件の増加により、買主の数より売主の数が上回っている都市が増えてきています。このため、買主は値段交渉がし易くなっており、特に若者の間で賃貸志向が強くなっていることから売主増加、買主減少傾向が進んでいます。その影響で住宅価格が下落している地域が増えてきています。以下の19都市が買い手市場になっている地域のリストです。別の言い方をすれば、価格が下落傾向にある地域、都市です。

• マイアミ（フロリダ州）
• インディアナポリス（インディアナ州）
• ミルウォーキー（ウィスコンシン州）
• ピッツバーグ（ペンシルベニア州）
• ニューオーリンズ（ルイジアナ州）
• ルイビル（ケンタッキー州）
• ジャクソンビル（フロリダ州）
• オースティン（テキサス州）
• メンフィス（テネシー州）
• デトロイト（ミシガン州）
• ナッシュビル（テネシー州）
• タンパ（フロリダ州）
• シアトル（ワシントン州）
• アトランタ（ジョージア州）
• ヒューストン（テキサス州）
• シャーロット（ノースカロライナ州）
• サンアントニオ（テキサス州）
• バーミンガム（アラバマ州）
• シンシナティ（オハイオ州）

９月から１１月にかけて平均住宅価格が上昇したのは、以下の地域です。サンノゼ（０．４％）、ニューヨーク（０．４％）、サンフランシスコ（０．１％）、ソルトレイクシティ（0.1％）の４か所だけでした。

今年の物件価格の下落率が高かった都市

オースティン（-6.1%）、タンパ（-6.1%）、マイアミ（-4.8%）、オーランド（-4.6%）、ダラス（-4%）でした。
どの都市も供給過剰が一番価格下落の原因です。上記都市はいずれもフロリダ州、テキサス州内の都市で、人口増加が全米でトップの州です。
（出典：Zillow.com / www.zillow.com）

全米の人口移動動向調査

パンデミック後、全米で大都市から生活費の低い地方都市や南部の諸都市への移住が急速に増えました。全米で流出が一番多いのはカリフォルニア州で流入が４０６，８７３人、流出が６６１，２０５人で、
純減は約２５４，３３２人となっています。
人口の移動には世代による傾向があるようです。以下、移住先の世代別統計が発表されています。

世代別・人気移住先ランキングTOP5

（出典：Retirement Living）

住宅ローン金利の動向

ローン金利が下ると、不動産市場が活況を呈するとこれまで言われています。しかし、実際には関係者が期待するほどのスピードで金利は下がってきていません。ただし、大きな流れを見てみる２０２５年に入ってから右肩下がりで下落を続けています。この動きは米国債の利回りとほぼ一致しています。さらに、為替レートの推移ともほぼ一致しており、米国債の利回りが下落するのに伴って、円安が進んでいることが分かります。日本の国債の利回りの上昇とも同じ動きです。
今後の傾向はFRBの利下げと共に、FRBの米国債買い入れ再開の可能性が高い為、米国債利回り下落、日銀の利上げが１２月あるいは、１月から始まる可能性が高いので日本国債利回り上昇となり、さらにドル高・円安が進みそうです。米国の住宅ローン金利は下がる傾向にあります。

【国際ニュース】

ウクライナが真剣に米国の和平案を検討している。

トランプ大統領はアラスカでのプーチン大統領との直接会談の時に話し合っていたのだろうと思われるロシア・ウクライナ和平案の締結に本腰で動き出したようです。これまで何度もウクライナ紛争を終結させるべく努力を重ねてきた米国ですが、そのたびごとに英国を中心とするヨーロッパのグローバリスト達が停戦、和平を潰してきました。ウクライナ支援をするための資金が尽きた英国、ドイツ、フランスを中心とする国々は、欧州のロシア凍結資産３，０００億ドルの利息を勝手に使っている状態です。　さすがに、このやり方は国際社会の中でも問題ありとされていますが、　ウクライナ支援国はなりふり構わない対応をしています。日本は既にウクライナに１兆８，７００億円もの血税を支援し、ウクライナ債券の債務保証を８，５００億円も押し付けられています。

汚職体質のウクライナ

この現状を打破するために、トランプ大統領はもとから汚職体質だった、国民や兵士のことを考えていないウクライナ政府の閣僚たちをウクライナの国内組織を動かして調査させ、ゼレンスキー大統領の元ビジネスパートナーであるティムール・ミンディッチ、を国営原子力発電会社エネルゴアトムから約１億ドルの賄賂の横領容疑で捜査を始めさせました。ミンディッチ氏は家宅捜査数時間前に国外逃亡してしまいました。この事件が切っ掛けとなり、ガルシチェンコ法務大臣とスベトラーナ・グリンチュクエネルギー大臣の失脚に繋がりました。汚職に関与したとみられる人物は他に、ゼレンスキー大統領の右腕であるアンドレイ・イェルマーク元国防大臣で現国家安全保障会議議長であるルステム・ウメロフ、元副首相のアレクセイ・チェルニショフなどが居ます。このようにゼレンスキー大統領の主要閣僚たちがつぎつぎと汚職で失脚しています。恐らく、ゼレンスキー大統領の周りからじわじわとせめて、もし、和平案に同意しなければ次はあなたの番ですよと圧力をかけるのが作戦のようです。今回は今までと違って、ゼレンスキー大統領も国民に対する発表でも米国の和平案に前向きであるような発言をしています。そこで戦争を続けさせたい、英国を中心としたグローバリスト達は大慌てでウクライナに有利な、ロシアが絶対受け入れない様な代替案を発表したり、高市総理を巻き込んだり必死の抵抗を見せています。トランプ大統領はゼレンスキー大統領に受け入り期限は１１月２７日までと通告しています。もし受け入れないよ場合は今後米国はウクライナに情報や武器を支援をしないことを表明して圧力をかけています。さて、１１月２７日がウクライナ紛争終結日になるのでしょうか？　

【今日の豆知識】

アメリカで住民を元気にしてくれる都市トップ１０

（出典：Everyday States）

アメリカ人は癒しを求めているのですね。大都会は一つもランク入りしていません。

【米国住宅ローン金利 （若干下落）】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 11/24/2025
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2025年11月24日現在の金利

【ローン条件】

• ３年の Prepayment Penalty
• 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
• ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
• 投資物件用のプログラム（DSCR）

Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。