【2026年1月最新】米国不動産市場の動向｜テキサス州の物件が注目される理由

【経済の動き】

日本国債急落

１月２０日に日本の長期国債が売られ、国債価格が急落しました。　　　国債の利回りが上昇して、円も急落し、１６０円近くまで下落しました。急激な円安に伴い、日本株は上昇、米国株は急落しました。２２日は反転し、日本株は急落、米国株は急上昇でした。ドル円相場が逆転し一日で４円ぐらいの円高になりました。

日本は円安に、米国は株安に警戒心を抱き、ベッセント財務長官と片山財務大臣がダボス会議で何らかの行き過ぎたドル円レートの修正を話し合ったとの情報が世界中に流れた後、２３日から急激な円高が始まり、今日のドル円相場は、152.73円で推移しています。急激な円高トレンド入りと同時に日経平均株価が下落しています。

日本国債急落の理由

どうして日本国債が急に下落したのでしょうか？日本の衆議院選挙が始まろうとする直前にこの日本国債の急落が起こりました。タイミングが良すぎると思いませんか？市場では、高市政権の積極財政が引き金になってこの日本国債の急落が起こり、円安が高進しているとの見方が広まっていますが、実際には誰が売りを仕掛けているのかわからないと言っています。日本国債の市場規模から考えると大きな下落につながるほどの大量の売りではなかったようです。反高市政権側、グローバリスト側が高市政権の躍進を阻止するために仕掛けている可能性も在ります。反グローバリスト勢力はトランプ政権を中心に世界に広まりつつあります。ダボス会議でのトランプ大統領の演説をよく聞けばわかります。その動きを快く思っていない国際金融資本側が反グローバリズムに反撃をしているように思えます。反グローバリスト、国際金融資本側とはだれのことかと言えば、英国、EUを中心に米国のWall Streetにいるグローバリスト達です。

米国景気と金融

２０日から始まった、日本国債売りから始まる円安、国債安、その後反転しての円高の動きは、ヘッジファンドの円キャリートレード巻き戻しがあったのでしょう。しかし、一連の動きを見ていると、金融界は誰かにコントロールされているとさえ、思えてきます。米国の景気は経済指標を見たり、新興企業の巨額な先行投資などの動きを見ている限り、将来的には明るいと思えますが、先進各国の財政赤字など今まで、中央銀行が国債を刷って、お金を政府に供給してきたシステムのお陰で、お金の価値が下がり、それがインフレにつながり、コロナ禍でさらに悪化してきたおかげで、低中所得層の生活がさらに苦しくなってきました。トランプ大統領はこの金融システムを変えようとしているようです。水面下での戦いが始まっているでしょう。

金価格の高騰が止まらない

本日の金価格は１オンス５，２２４．６５ドルとなっています。金価格の高騰はウクライナ戦争、イスラエル・ハマス戦争、トランプ大統領の世界を混乱させている関税、ベネズエラ侵攻、イラン暴動への干渉、グリーンランド問題などで世界が不安定化したので、安全資産への逃避が金価格を上げているなどとマスコミは説明しています。昨年金価格が５，０００ドルを超えると予想していた人は、疑いの目で見られましたが、今や６，０００ドルを超えると予想する人まで出てきています。

１９７１年、１金１オンスの価格は３８ドルでした。１９８０年は８００ドルへと高騰し、２０００年ぐらいまでは４００ドルから６００ドルぐらいで横ばいで推移していました。リーマンショック後の２０１３年ごろには１，８００ドルまで高騰、２０１３年から２０２０年には１，２００ドル前後で横ばいでした。その後、高騰して、２，０００ドル、３，０００ドルと高騰して、現在は５，０００ドルを超えています。

どうして金価格が上がるのか？

金相場は世界的にドル建てです。かつては金本位制でしたから、ドルと金の価格が結びついていました。逆を考えるとわかりやすいですね。ドルの価値が下がると、金価格が上がるのです。ドルを刷りすぎると、金価格が上がります。FRBが金融緩和をすると、世界中に出回るドルの量が増えて、金価格が上がり、また、米国の信用が揺らぐとドルが下がり金価格が上がります。米国は不景気に陥ると国債を発行し、財政出動で危機を乗り切ってきました。ITバブル、リーマンショック、コロナ禍などです。増刷したドルで経済は生き延びましたが、インフレが高進し、金が値上がりしてゆきました。FRBは昨年から利下げと共に、こっそりと短期国債を購入して、金融緩和をしています。トランプ大統領の世界戦略と金融緩和ですから、金価格が上昇するのも当然です。

【不動産・住宅ローン金利動向】

中古住宅販売仮契約指数

全米リアルター協会（NAR）が２１日に発表した２０２５年１２月の中古住宅販売仮契約指数は、前年比でマイナス９．３％と大きく下落しました。エコノミスト予想の0.4％の上昇を大きく下回り、昨年７月以来、　５か月ぶりの低水準となりました。昨年後半から順調に売買件数が伸びていましたが、１２月の売買件数に急ブレーキがかかりました。売り物件数の減少が一番大きな理由でしょう。売り物件は１２月は少なくなるのが一般的なのですが、それに加えて、物件価格が大きくは下がらず、場所によっては物件不足から価格が上昇しているところもあるため、住宅の購入意欲が低下していると考えられます。購入希望者が少ないために、物件を売りだしてもすぐには売れず、売り出しを取り下げる売主も増えており、また、依然として、先行き不透明な世界情勢、米国内情勢が続いていることから、物件価格が下がっているところでも、売買件数は伸びず、その分賃貸が増えている都市圏が南部を中心に出てきています。

不動産投資家の動向

海外勢も含めて、現在の米国不動産市場を支えているのは賃貸用の不動産を購入している投資家です。例えば、テキサス州では現在コンドミニアムを購入して、賃貸に出している投資家が増えています。投資家が購入している一戸建ての割合は約３２％、コンドミニアムは約４０％と、全米平均を大きく超えています。この理由は単純で、コンドミニアムへの投資の方が儲かるからです。一戸建に比べて売り出し価格が低くいのですが、家賃は上昇してます。２０２４年から２０２５年にかけて全米では家賃は１．５８％上昇しましたが、テキサスでは２．５６％上昇しました。同時にテキサスの住宅価格は平均４．０３％下落しました。このような動きは通常の市場ではありえません。今だけの特殊事情が関係しているようです。

テキサス州の特殊事情

カリフォルニアをはじめとする不動産価格や生活費が高い州からテキサス州、フロリダ州、テネシー州、ノースカロライナ州、オレゴン州などへ人口が流出していることはこれまで何度もお知らせしました。その中で、特にテキサス州、フロリダ州は人口増加が著しいのに、不動産価格が下がっているのです。コロナ後、新築物件がたくさん建てられました。しかし、移住してくる人たちのすべてが物件を購入ができるわけではありません。それどころか、物価の高騰、住宅ローン金利の高止まりで住宅購入を諦め、賃貸物件に住む人たちが増えたのです。その為、賃貸価格は上昇し、不動産価格が下落しました。

投資家の思惑

テキサスでは、強い賃貸市場と弱い売買市場によって、投資家はより大きな家賃収入がみこめる割安の物件であるコンドミニアムの購入を進めており、期待通りの成果を上げています。不動産市場の不振で売買が低調なことが賃貸需要に繋がり、家賃収入が上げやすくなっているのです。　　　この傾向は今はテキサス州で顕著ですが、人口が増加中の都市ではいずれにせよ同様のことが起こると投資家は見込んでいます。他の州でも同様の兆候を見せている州があり、Cotality社のレポートによると、今後注目すべき市場はフロリダ州、アリゾナ州、ノースカロライナ州、サウスカロライナ州とみています。（出典：Cotality）

住宅ローン金利の動向

以前お知らせしました、ファニーメイ、フレディーマック両社による住宅ローン担保証券の買い取りですが、さらに買い取り額を上げる方向で調整しているとAP通信が伝えています。いくらの住宅ローン担保証券を両社が買い増すのかは今のところ不明ですが、グリーンランド問題、イラン問題、トランプ大統領のダボス会議での演説など国際政治を混乱させる出来事が起こっているにもかかわらず、長期金利が高騰していないのは、ＦＲＢがこっそりと短期国債の購入を進めている為だと思われます。この国債買い入れと住宅ローン担保証券の買い取りのお陰で、住宅ローン金利は、じりじりと低下してゆくと考えられます。明日のFOMC（公開市場委員会）では今日の時点で政策金利は現状維持の確率が高いのですが、本日発表の消費者信頼感指数がここ１０年余りで最も低い水準に低下したことから、明日のFRBによる利下げの可能性がまだ少しは残っていると思います。　

【国際ニュース】

米国の国家防衛戦略（NDS=National Defense Strategy）

１月２３日に発表された米国の国家防衛戦略は昨年１１月に発表された、国家安全保障戦略（NSS=National Security Strategy）と共に米国の世界戦略上、何が大事で、どういう考え方の下で国家運営をしてゆくかを米国民のみならず、世界に知らせました。簡単に言うと、グローバル覇権＝かつての世界の警察から、地域覇権への移行です。今まで、米国の人材と資金で自国の安全保障を最小の投資で享受していた国々に対して、自分たちで国防、安全保障は責任をもってやってくださいと言っています。

国家防衛戦略の要点

国家防衛戦略は国防総省の国防方針で、優先順位の１番は米本土を基軸に西半球の防衛、次が、中国への対応、ロシア、イラン、北朝鮮、最後がその他の同盟国となっています。この中で、中国の軍事的脅威に対しては、同盟国に防衛費を国内総生産（GDP）比５％まで引きあげるように要求しています。勿論これは同盟国である日本への要求でもあります。

日本の衆院解散

高市総理が衆院解散を決意したのはこの、米国の国家防衛戦略、国家安全保障戦略への対応する為ではなかったかと考えています。現在の高市内閣は、自民党内だけでなく、日本維新の会の中にも、親中派や、グローバリストの議員がたくさんおり、米国の意向に沿った防衛費の５％への増額や、その基盤となる強い経済基盤を作る為の積極的な財政出動も難しく、とても、米国が描く世界戦略を共に進めて行く事ができるような体制にはありません。日本の国家安全保障、防衛戦略を進めてゆくための体制づくりの基礎を作る為、高市首相の考え方に賛同してくれる議員で内閣を組織できるよう、できれば自民党単独で衆議院過半数を取るために、賭けに出た解散だと思います。

米国の国家防衛戦略のポイント

今回の米国家防衛戦略の最重要ポイントは第一列島線の防衛力の強化、その為の同盟国への国防費負担（GDPの５％）の引き上げ、米中両国の軍当局による対話の重要性を謳っています。ウクライナ問題については、戦闘終結は欧州の責任として、NATOが指導力を発揮すべきと主張しています。EU諸国とは距離を置き、ロシアへの敵対意識を後退させています。恐らく、このロシアへの態度の変化は、昨年１２月の米露直接会談で将来的に米露を中心に世界を多極化して治めて行く方向に舵を切ったからでしょう。今年に入ってからのトランプ大統領の矢継ぎ早の行動はグローバリズムからの脱却と多極化世界の構築の為の布石だと考えられます。

【今日の豆知識】

【１月１９日の米国住宅ローン金利】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 1/27/2026
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2025年1月27日現在の金利