米国経済の減速懸念と日米政治の地殻変動：2月市場動向から読み解く不動産投資の好機

【経済の動き】

米小売売上高

２月１０日に発表された１２月の米小売売上高は、市場の予想外に前月比横ばいで、昨年末の勢いが弱まっていることが分かりました。今回のデータの中で特に衣料品店や家具店、自動車ディーラーでの売り上げが落ち込みました。私の住んでいるカリフォルニアでも店舗を構える小売り業が店をたたむところが増えています。またレストランやファーストフード店も同様に店舗数を減らしているところが数多く見られます。

カリフォルニアは特に失業率が他州と比べて高くなっているので、厳しい状況でしょう。また、この冬は東部、南部でも寒波の影響があり、消費が伸びず、小売売上高が振るわなかったことが原因の一つと考えられます。恐らく１月、２月も売上高は低調になると思われます。

確定申告シーズン

米国ではすべての納税者が確定申告で、日本でいうところの年末調整を行います。多くの人が還付金をもらう事になります。今年はトランプ減税と関税収入の戻し金が足されるでしょうから、いつもの年以上に還付金の額が多くなるので、春には売り上げが一時的に盛り上がると思われます。

ただし、中低所得層ではローン、カードの延滞が増えていることから、富裕層の消費は上がるが、それ以外の層では借金返済にお金が回り、消費が盛り上がりを欠く可能性もあります。

中国の米国債保有　

中国の規制当局が米国債の保有を抑制する様に金融機関に勧告しています。米国債の保有比率が高いと、価格の下落が金融機関の資産を減らすリスクが高まるという理屈でしょう。中国は米国債の価格が落ちる可能性を見ているのでしょう。加えて、中国の金融機関は不動産バブル崩壊などで、貸し倒れが増えて経営の基盤が脆弱になっていることもあると思います。このニュースを受けて一時米国債の価格が下がり、利回りが上昇しました。

米国債利回り下落

一方で、対前年比０．１％上昇のおとなしい輸入物価指数、弱いADP発表の雇用者数、弱含みの小売売上高などが理由で米国債の価格が上昇し、利回りが低下しました。自民党の大勝を受けて、高市政権が日本経済復活に向けての動きを加速させるとの観測により日本国債の利回り上昇が抑制され、株価上昇に繋がっていることもあり、円が上昇して、米国為替市場では、現在１ドル１５４．４４円になっています。米国の弱含みの経済指標が影響しています。金価格も下落し、ドル指数は上昇しています。米国債の利回りが下落すると、長期金利が下り、住宅ローン金利も下がります。円が高くなり、住宅ローン金利が下れば、住宅購入のチャンスとなります。

米雇用の現状

米国企業が発表した１月の人員削減は、同月としては金融危機の最悪期にあたる２００９年以来の多さとなりました。民間再就職支援会社チャレンジャー・グレイ・アンド・クリスマスによれば、企業発表の人員削減数は１０万８，４３５人で前年同月比で１１８％増加しました。また、採用計画も５，３０６件と前年同月比１３％の減少です。この採用数も、２００９年以来最小となっています。

１月の人員削減は昨年からの計画が実行に移されたという意味では、昨年から引き続き雇用の弱さが続いているという事が言えます。人員削減の理由としては契約の喪失、経済情勢、事業再編がトップ３となっています。１月の人員削減の約半数は、アマゾン、UPS, ダウケミカルの３社に集中していました。ＵＰＳは最大３万人を削減するとしています。この大きな削減は、物流拠点の閉鎖や再編があるのでしょう。ＡＩの導入やサプライチェーンの再編が起こっているのも原因の一つだと思われます。いずれにしても、この労働市場の弱さは当分続きそうです。

【不動産・住宅ローン金利動向】

アパートの家賃が下落　

アパートの家賃が下落しています。人口増加地域を主に、アパートの新規物件供給が増えていること、不況で可処分所得が減少してること、或いは、人口が減少していることなどそれぞれの都市に固有の原因が見られます。

全米平均で１月には対前年比1.4％下落しました。また空室率も上昇し、7.3％となっています。場所別に見てみると、北東部、中西部、および西海岸の一部では家賃が上昇しています。具体的には、バージニア州のバージニアビーチでは５％の上昇、次いで、カリフォルニア州サンノゼとサンフランシスコ、シカゴ、ロードアイランド州プロビデンスが続いています。

下落しているトップは、テキサス州オースティンです。下落幅は、対前年比6.3％となっています。次いで、ニューオーリンズ、サンアントニオ、アリゾナ州ツーソン、コロラド州デンバーが続いています。テキサス州のオースティンでは人口増加による新築アパートの供給が増えているため、古いアパートから新しいアパートへ引っ越す賃貸人もおり、特に古い物件のオーナーにとっては、家賃を下げてでも空室率を下げたいと考えることから、家賃は下落の圧力が掛かっています。　

（出典：Apartment List）

ロサンゼルスの家賃が下落

ロサンゼルスの移民取り締まり対象地域ではアパートの空室率が上昇しています。不法移民の取り締まりや、自主退去により人口が減少している地域では、空室率の上昇から、家賃を下げてでも空室率を下げようとする大家さんの努力が家賃下落に繋がっており、その周辺地域の家賃にも影響が出ているようです。

ロサンゼルス郡の人口は２８，０００人減少しています。あまり大きな数字には見えませんが、空室率が5.3％に上昇して、２０２１年以来の高水準となりました。また、新規のアパート供給も増えていることも家賃下落の要因の一つです。別の例を挙げると、サンフランシスコ、サンノゼ、シカゴのような大都市で、建築許可が取りにくかったり、周辺地区にアパート建設用の土地確保が難しい地区では、供給より需要が勝りますので、家賃が上がっています。

一概に家賃上昇、家賃下落と言ってもその理由は様々です。かつては家賃が高かったが、今は家賃が下がっているロサンゼルスのような都市は、将来家賃が再上昇する可能性が高い場所とも言えます。しかし、市の規制や政策によっても影響が出ますので、州知事、市長などが変わると状況が変わることがあるのも米国不動産市場の特徴の一つと言えるかもしれません。

（出典：Daily Overview）

一戸建て賃貸物件の割合が過去最低

一戸建て住宅のうち、賃貸物件として利用されているのはわずか１３．７％で、２０１１年以降最低となっています。ニューヨークでは賃貸物件の６９．１％がアパートや大規模なコンドミニアムのような大型集合住宅で全米一高い比率です。次いで、ミネアポリス６１．５％、シアトル５２．５％、マイアミ５１．３％、ボストン４９．９％が続いています。　対照的に、割合が低いのは、バージニアビーチで２２．６％、シンシナティ２３．９％、デトロイト２４．４％、カリフォルニア州リバーサイド２４．６％、ミシガン州ウォーレン２４．７％となっています。これらの地域は一戸建てを賃貸している割合が大きいのです。

集合住宅賃貸物件の増加率が最も高い都市圏

ダラスの大規模集合住宅における賃貸物件の割合は、2014年の29.2%から推定46.3%に上昇しました。17パーセントポイントの増加は、上位50都市圏の中で最大です。人口増加のため、大規模な集合住宅建設が増えていることが原因でしょう。次いで、フェニックス（15.9ポイント）、シアトル（14.6ポイント）、アトランタ（13.7ポイント）、ジャクソンビル（フロリダ州）（13.7ポイント）となっています。

（出典：Redfin）

住宅ローン金利の動向

今週のローン金利は２月１１日の雇用統計の結果が影響しそうです。本日の米小売売上高の発表で米国債の利回りが下落しました。明日発表される雇用統計で弱いデータが出てくると、もう一段大きく利回りが下落すると思われます。ADPの雇用データも弱いので、予想としては、強い雇用データは出ないでしょう。大手企業のレイオフがいまだに続いており、企業の生産性の向上がレポートされていますから、中小企業でも人員を増やしてはいないのだろうと思われます。引き続きのパッとしない雇用統計が発表されると、ローン金利が下る可能性が高くなってきます。さらに、２月１３日に消費者物価指数の発表があります。物価指数が上昇すれば、ローン金利は上がり、下落すれば下がるのが一般的です。今週は二つの重要指標が発表されますので、金利の変動が起こりやすい状況です。金利表を見ても、ジャンボローンは３０年固定の金利が５％台に入ってきました。本当にゆっくりではありますが、金利は下がってきています。

【国際ニュース】

高市自民党大勝

高市総理率いる、自民党の衆院議員選挙における大勝を米国の名門リベラル系新聞社であるワシントン・ポスト紙が“日本の総理の大勝利は米国にとって朗報だ”と社説で讃えています。ウォールストリート・ジャーナルは高市総理の勝利が憲法改正に繋がる可能性にも言及しています。

ワシントン・ポスト紙はニューヨークタイムス紙と共に左派新聞として有名で、ニクソンのウォーターゲイト事件をすっぱ抜き、共和党、トランプ大統領を批判してきましたが、アマゾンのジェフ・べゾスが買収し、社主となってから、方向転換し始めました。かつてべソス氏は民主党支持でしたが、今はトランプ大統領支持になっています。

さて、どうして高市総理が大勝したことが米国にとって朗報なのかと言えば、これまで日本の歴代総理大臣のほとんどが中国に対して政治的に弱腰な外交をしていましたが、彼女は中国に対して一歩も引かない強気な態度を示しているからです。台湾有事発言で中国への譲歩をしなかったことをほめていますが、ワシントンポスト曰く、“高市早苗氏は、中国に立ち向かう事が政治的に利益をもたらすことを示している。首相は、長年にわたる無気力な指導者の後、野心的で改革を訴えた女性宰相が支持を獲得した。彼女の成功はアメリカにとって朗報であり、ワシントンは支援できる。高市氏は日本の大規模な軍事力増強を唱えている。防衛費をGDPの少なくとも２％に増額することに加え、軍事力の拡大を掲げて選挙戦に臨んだ。高市氏は第二次世界大戦後に日本国憲法に書き込まれた非戦条項を撤廃する可能性さえある”と言っています。　

米国の期待

要は、米国の負担を日本が肩代わりしてくれることへの期待だと言っているように聞こえます。米国にとっての認識は、日本の防衛費増額は、日本が米国の軍需産業から軍事装備品を買ってくれることを意味しているのでしょう。また、社説では高市総理の積極財政が国家財政負担を膨らませ、軍事投資を減らすのではないかとの懸念を示しています。なんとも、米国にとって日本の政治がどうなろうと一番大事なのは、米国の利益と一般の人も考えているんでしょうか？トランプ大統領もそのような考えかどうか？３月１９日の高市総理訪米で軍事装備品購入の約束、米国投資への具体的な話などをするのでしょうか？米国との関係を重視するあまり、国内経済の立て直しを後回しにするようなことにはなって欲しくありません。

【今日の豆知識】

雪の降る州、ハリケーンが来る州、湿度の高い州、乾燥気候の州などバラエティーに富んでいます。概して暖かく、天気の日が多い州は寒さ対策、雨対策がなされていない家が多く見られるマイナス点もあります。

（出典：NEWSBREAK）

【２月１０日の米国住宅ローン金利】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 2/10/2026
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2026年2月10日現在の金利

【ローン条件】

• ３年の Prepayment Penalty
• 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
• ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
• 投資物件用のプログラム（DSCR）

Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。