【2026年1月19日版】米国不動産マーケットと住宅ローン金利の動向：インフレ鎮静化の影響は？

【経済の動き】  

消費者物価指数

１月１３日に米国労働統計局（US Bureau of Labor Statistics）が発表した昨年１２月の米消費者物価指数（CPI＝Consumer Price Index）統計によると、食品とエネルギーを除くコア指数は市場予想を下回り、対前年比で２．７％上昇と市場の予想を下回りました。ブルームバーグの記事では、物価上昇圧力の鈍化を示唆する内容となったと伝えています。その内容は住居費がCPI上昇の最も大きな要因になったとのことです。

住居費は家賃と持ち家を賃貸に出した時の家賃が計算されています。　　また、住居費はCPIの４０％を占める計算要因となっています。その為、家賃の上昇や家の価格の上昇が反映されます。しかし、家賃、住宅価格は北東部は上昇していますが、南部、西部は下落しているなど、地域格差が大きい為、インフレ率も州間格差があります。ただし、昨年来家賃は下落傾向を見せており、引き続き下落してゆくとみられています。

一方ロイターの報道ではCPIはFRBの目標を大きく上回ったとされ、インフレが止まっていないというニュアンスで伝えています。

トランプ関税の影響

昨年、報道各社、エコノミスト、会社トップ、大手銀行などは関税による輸入コストの上昇でインフレが高進する恐れがある、或いは先行き不安があると言ってきましたが、ここにきて、実際のCPIの上昇は抑えられています。結局トランプ関税は思ったほどのインフレ上昇をもたらさなかったと言ってもいいでしょう。トランプ第一政権の時、中国に対して制裁関税を課した時、同じことが起こりました。一時的な価格上昇の後、落ち着いたのです。価格が上昇すれば、消費者は生活必需品に消費を集中させて、全体の消費が減ります。その為、貿易量が減少し、結局大きなインフレは起こりませんでした。インフレの大きな原因は、需要が供給を上回ることにより起こります。あるいは、その国の通貨価値が大きく下がることによっても起こります。結局、顕著には、そのどちらも起こっていません。

今回の第２次トランプ関税も同様です。一部の高所得層の消費意欲が株高、資産高などにより上がりましたが、中低所得層の消費意欲は低迷しており、あえて言うなら、インフレの原因は高額所得者への富の偏在だと言えなくもありません。そう考えれば、今後は関税による商品価格の上昇が起こったとしても、中低所得層は高価格の商品を購入しなくなりますから、経済全体のインフレが急上昇することはないと思います。

米国経済の生産性が急上昇

モルガンスタンレーが発表した調査報告書によると、２０２５年の第３四半期のGDPデータでは生産性が年率換算で４．９％上昇したことが分かりました。過去４四半期の平均が１．９％ですから急上昇です。

エコノミストたちは生産性加速の原動力が何なのかは不明と言っています。労働市場の軟化で採用が少なく、レイオフが増えてきたことがその一因だと思われます。これまでと同じ、あるいは少ない人数で生産量を維持すれば生産性は向上します。少ない人数で生産量が維持できるということはこれまではコロナ後の大量採用で企業が雇いすぎていたという事です。昨年はその雇いすぎた人員の整理、調整が進んだと考えれば納得がゆきます。それが労働市場の軟化と生産性の向上の理由でしょう。

今年、労働市場の調整が一段落つけば、経済は急上昇はしないでしょうが、高所得層が消費を支えて行く限りは、急激な下落も来ないと思えます。しかし、これまで雇用を支えてきたのは、ホスピタリティー、医療関係です。要するに高齢化による医療サービスが伸びているという事でしょう。製造業の雇用は伸びていないことを考えると、先行き安心とは言い難い状況です。

高市首相が衆院解散を表明

高市首相の衆院解散、総選挙が発表されて以降日本の１０年国債の利回りが急上昇しました。市場は自民党勝利、食品に掛かる消費税引き下げなど積極財政政策に伴う国債発行額の増加を予想して、国債を売る動きが強まって、長期金利が上昇、円安圧力が強まっています。現在はトランプのグリーンランドの併合問題でEU諸国との対立が関税問題に発展していますので、ドル安円高のプレッシャーから円が１５８円前半で推移していますが、引き続き円安傾向が続きそうです。１６０円を超えてくると日本の財務省は為替介入をする可能性が出てくるでしょうが、為替の方向性を変えることはできないでしょう。日本経済がデフレ脱却から、力強い経済拡大へと進んでゆくことが確認されるまでは、この傾向は続きそうです。

【不動産・住宅ローン金利動向】

住宅価格指数は小幅上昇

連邦住宅金融庁（FHFA＝Federal Housing Finance Agency）が発表した最新の住宅価格指数によると、米国の住宅価格は１０月にわずかに上昇しました。過去１年間を通しては緩やかな上昇傾向が続きました。ここで不思議なのは、住宅ローン金利の上昇などによる住宅売買件数の減少にもかかわらず、住宅価格が上昇してることです。地域格差は大きいのですが、特に北東部地域の住宅価格が比較的低い地域は物件不足による価格上昇が顕著です。しかし、南部、西部地域では価格が下落しているところが目立ちます。住宅購入希望者が多く、売り物件が少ない地域では価格の上昇は理解できますが、売買が低迷しているところでも小幅上昇の地域がたくさんあります。その答えは、インフレです。インフレ率が３％前後で推移している米国で、物件価格が横ばいであるという事は、実質売買価格は売買価格からインフレ率を引いたものになりますので、３％以上の値上がりをしている場所以外は実際は価格が下落していると言えます。その視点で見ると実際には物件価格は全米平均では上昇していません。一部北東部地域だけが、買いやすい価格の物件が多い為と住宅不足が重なって実質価格が上昇してました。

住宅価格上昇はインフレが原因

インフレにより、所得もインフレ率と全く同じではないものの上昇していますので、その分住宅価格も上がって行きます。これまで米国の不動産価格が上昇してきたメカニズムは正にこの理屈です。人口があまり増えない田舎町の住宅価格が上昇するのはインフレがあるからです。大都市の場合は好景気による人口増加によって住宅不足＋インフレが周期的に起こりますので、住宅価格が上がりやすい訳です。家賃も住宅価格上昇に伴って上がって行きます。コロナ期の急激な住宅価格上昇の理由はこのインフレと低い住宅ローン金利の為でした。当時の急激なインフレに未だに所得が追い付いていない為、住宅の売買が低調になっています。インフレで上昇した住宅価格に所得が追い付くまでには長い時間が掛かるでしょう。さらに住宅ローン金利の低下が無ければ、コロナ前の水準にはなかなか戻りません。

米中古住宅販売増加　

そうはいっても住宅購入需要はなくなっていません。このところの金利の下落と実質住宅価格の下落で、住宅の買いやすさは改善していますので、売買件数は上昇傾向にあります。トランプ政権による住宅市場改善対策がもう直ぐ発表される予定です。中間選挙を睨んで、国民へのアピールが必要な政権としては実行力のある対策を発表してくると期待しています。　住宅市場が盛り上がると、経済に大きなプラスになります。このような状況のもと、不動産大手各社や全米リアルター協会（NRA）などは２０２６年の不動産市場が徐々に回復するとみているわけです。不安材料は労働市場の軟化です。AI導入によるレイオフ、所得の２極分化などで雇用が低迷すれば、住宅購入希望者が減ってしまうからです。今はインフレ率より、雇用統計に注意を払うべきだと思います。

住宅ローン金利の動向

ファニーメイ、フレディーマック両社による住宅ローン担保証券の買い取りをトランプ大統領が正式に発表したことを契機に、ローン金利が下り、米国債の利回りも変動は大きくないものの、大きく上昇していなかったのですが、グリーンランド問題を機に米国がEUと対立し、米国のグリーンランド領有に反対する欧州諸国に対して、１０％の追加関税を課すと表明したことを機に米国債の利回りが上昇。住宅ローン金利が若干上昇しています。しかし、これまで、政府の圧力に負けて、しぶしぶの利下げをしてきた様に見えるFRBですが、FRB当局者は次回１月２７，２８日のFOMC（公開市場委員会）での利下げの可能性があるとみています。これまでは、高金利長期維持の姿勢でしたが、今後は必要に応じて利下げにと方向転換をしています。先に見てきた様に、インフレ率が落ち着いており、労働市場が不安定な為、FRBが追加利下げを行う可能性が高くなっています。もしFRBが今月利下げに踏み切れば、その影響はこれまでとは違って、住宅ローン金利にも大きく影響が出ると言われています。その意味は、市場が金利のピークは過ぎて、さらなる緩和策が講じられる可能性が高いと織り込み始めるからです。この折込は長期国債の購入が促進されて、米１０年国債の利回りが低下し、連動している長期金利の下落が受託ローン金利の低下を後押しするからです。今月のＦＯＭＣの動向に注目です。

【国際ニュース】

米国はイランをどうしたいのか？

トランプ大統領はイランの直接軍事攻撃を望んではいない様です。もし、ブッシュ大統領がイラクの体制を覆すために行ったような軍事進攻をすれば、イランの国内はベネズエラとは比べ物にならないぐらいの大混乱に陥り、今のイラクを見てもわかるように、米国が手に負えない状況になってしまうでしょう。イスラエルもロシアと秘密裏に話し合い、イランには手を出さないことに同意しているとのことです。イスラエル、ロシア、米国はイランへの介入は避けたいと考えているようですが、核兵器は放棄してほしいと願っているのは確かのようです。米国の自国の利益としては、中東が平和になって、軍隊を引き揚げることだと考えてるのでしょう。

イランの反体制運動

イランの経済は長年の西側諸国からの経済制裁や銀行の破綻により、ハイパーインフレに陥り、イラン経済に影響力のあるバザールの商人が、バザールを閉店せざるを得ない状況になっています。昨年１０月２３日にアヤンデ銀行が破綻しています。この銀行はハメネイ一族と革命防衛隊の為の銀行と言われています。中国や、ロンドンのCITY（タックス・ヘブン）と繋がっており、マネーロンダリングを行い、イラン人の富を海外に持ち出していました。バザールの商人は国内に大きなネットワークを持っており、その人たちから情報を得た国民が現体制にNOと言ったのが今回の反体制運動の始まりだろうと言われています。

体制を支える銀行が危ない

さらに、１月１３日にイラン政府の一番重要な銀行であるセパ銀行が破綻したのではないかと言われています。（Wall Street Journalによる）

この銀行は政府職員、革命防衛隊、軍隊に給料、年金を支払っている銀行であり、もし本当に破綻しているのであれば、体制維持がむずかしいのではないかと言われています。現体制を支えているのは革命防衛隊だからです。群衆の暴動を抑え込めるのは、革命防衛隊であり、軍隊、警察などの政府職員だからです。給料未払いとなれば、もう政府への忠誠心もなくなるのは時間の問題です。また、核とミサイル開発の為の資金を出していた銀行で、西側諸国にばれないように人民元決済中国、ロシアなどと取引をしていたようなので、実体を把握するのがむずかしかったのですね。

イラン革命の運命を左右したバザールの商人

バザールの商人の動きに注目すべきです。ホメイニのイラン革命の時にはバザールの商人がホメイニ派を支持したため革命が成功したとも言われています。今の、バザールの商人がどのような立場をとっているのかは不明で、今後のイランがどの様になってゆくかも現時点では、不明ですが、　かつてのパフレビ国王の子供が米国に亡命しており、パフレビ王朝復活を掲げて支持を訴えています。嘗てのパフレビ王朝が軍産複合体勢力、グローバリストに乗っ取られて、国富を英米に吸い上げられていた政権であった為に、国民によって転覆させられた過去があります。恐らく多くの国民はまたパフレビ王朝による体制を望まないでしょう。トランプ大統領は反グローバリストなので、傀儡政権を建てて、イランの富を搾取する方向には向かわないと思います。

【今日の豆知識】

【１月１９日の米国住宅ローン金利】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 1/19/2026
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2025年1月19日現在の金利

【ローン条件】

• ３年の Prepayment Penalty
• 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
• ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
• 投資物件用のプログラム（DSCR）

Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。