米中関税交渉の行方と不動産市場の転換点：ローン金利・賃貸市場最新動向

【経済の動き】関税率低下の安堵感とドル高

5月6日の発表された米国GDPは予想通りの0.3％減でした。

この減少は関税前の駆け込み需要による輸入急増が原因であるとわかっているため、市場の反応は鈍く、株価はホバーリング状態にとどまりました。

通常であれば、２期連続のGDPマイナスで景気後退入りと見なされるものですが、今回は「様子見」の姿勢が強く、リアクションは限定的でした。

注目は、今後の関税の行方です。

そんな中、米中間の関税引き下げ合意のニュースが入り、株価は急上昇となっています。

英国との関税協議の合意を経て中国との協議が開始され、ついに合意に至りました。

これまで世界は関税リスクを警戒してドルを敬遠していましたが、ここにきてドル高へと大きく転換しています。

今回、米国は中国に対する関税率を5月14日までに145％から30％に、中国は米国に対して125％から10％に引き下げることで合意しました。

この合意は90日間時限措置で、その後の協議となります。市場にとっては、明らかな安堵材料です。

なお、米国が中国に課す30％の関税の中には、フェンタニル流入への対策を含めていると説明されています。

英国との交渉でも見られるように、米国は関税協議を通じて、実質的には有利貿易条件の獲得や、従来の片務的な慣行是正を狙っていると思われます。

そして10％の関税は、米国経済システムの再構築資金として位置づけられる可能性があります。

トランプ大統領は、中国が非関税障壁の全面撤廃に同意したと発言しましたが、これは交渉上の方便と考えるべきでしょう。

現実的には、中国が約束を守らない可能性が高く、WTO加盟時と同様の構図です。

今回の関税措置がそれほどまでに中国経済に打撃を与えた証左ともいえます。

これまで「中国有利」と言い続けてきた米メディアも、結果的には中国の一方的な敗北を認めざるを得ない展開になっています。

ただし、中国はそう簡単には折れません。今後、関税撤廃に向けての実行期間の引き延ばしを図ってくることは十分考えられます。

関税が中小企業を助ける米国の中小メーカーの一部では、関税発動を回避したい企業からの注文が増加し、長期的にはプラス要因と唱える声も上がっています。

米メディアでは大きく報道されませんが、輸入品との価格競争力がこれまでにないレベルで高まっている中小メーカーも出てきます。

ただし、コスト上昇は避けられませんので、打てる手が少ない中小メーカーでは、結果的に価格転嫁を余儀なくされるケースが大半でしょう。

とはいえ、法人税の減税と相まって企業行政期の底堅く、注文の増加が残業代の増加にもつながり、労働者の手取りが増えていく構図です。

結果として、価格転嫁された物価上昇は、一定程度相殺されると見られます。

このように、交渉が進み関税措置が発動されて以降、実態が徐々に明らかになるにつれて、当初報道されていたほどネガティブな影響は出ておらず、

多くの米国企業は何とか乗り切っていける見通しです。

FRBが米国を不景気に導く

5月7日に開かれたFOMC（連邦公開市場委員会）では、政策金利（短期金利）の据え置きが発表されました。

パウエル議長をはじめ、多くの理事が関税によりインフレ加速が予測されるとして、利下げに消極的な姿勢を崩していません。

トランプ大統領やバンス副大統領らは、金利を頑なに下げようとせず、企業や消費者の負担となる高金利が長引くことで、経済への悪影響を懸念しています。

FRBとしては、かつてインフレを軽視し、利上げが遅れたことでインフレ高騰を招いたという教訓があるため、慎重になっているのでしょう。

ただし、マスコミがFRB寄りの論調をとることで、結果的にはトランプ政権批判の一翼を担っている状況でもあります。

今後、GDPが再びマイナスになったり、雇用統計が悪化しない限り、FRB利下げに踏み切らないと見られます。

このままでは、利下げ躊躇が結果的に景気後退を招くだろうと考えています。

【不動産・住宅ローン金利動向】　
売り物件と値引きの増加が購入意欲を後押し

今週の住宅ローン市場データによると、フロリダ州・ニューヨーク州・アイオワ州のローン申し込み検討件数が増加中です。

ミズーリ州・ジョージア州・テネシー州・テキサス州・イリノイ州・アリゾナ州のマーケットでは引き続き好調を維持しています。

ただし、２０２５年の第１四半期までのデータでは、現在ローン保有者ｎ約46.2％は、依然として市場価格がローン残高を上回る様態にありますが、

その割合は前年か低下しています。

その背景には、住宅価格の調整に加え、生活費確保や高金利のクレジットカード債務返済などのために、

セカンドモーゲージ（2次抵当ローン）を借りるケースが増加しています。

この傾向と価格下落が相まって、住宅Equity（純資産）の縮小を招き、こうした動きが、売り物件の増加につながっています。

特に以下の都市では、住宅ローン残高が住宅価格を上回る住宅の割合が高く、今後の市場リスクの一因となっています。

（Underwater状態と呼びます）

1. Pikeville, KY          (31.1%)
2. Baton Rouge, LA   (31%)
3. Philadelphia          (30%)
4. Leesville, LA                  (27.64%)
5. Chicago, IL           (26.24%)

（出典：ATTOＭ）

市場の動きは、売り手市場から買い手市場への転換期に差しかかっていることを示唆しています。

また、こうした売り物件の増加は、景気後退懸念が現実味を帯びつつあることの裏付けとも言えるでしょう。

売却後にローンの清算で手元資金が残らず、新たな住宅購入に至らないケースが増えており、その分賃貸需要が高まっているのも特徴です。

特に景気の先行き不安が広がる今、こうした動きはますます加速すると考えられます。

FRBが金利高止まりを続けるなかで、住宅市場への圧力は今後さらに強まるリスクがあります。

経済指標の悪化が顕在化しない限り、金利政策の転換は見込めず、結果として景気後退が深刻化する可能性が高まっていると言えるでしょう。

ローン金利高止まりで一戸建て賃貸の人気が上昇

住宅ローン金利の高止まりが続く中で、一戸建て賃貸物件への関心が全米で高まっています。

最新データによると、全米平均の一戸建て賃貸価格は＄1,776であるのに対し、一般的な住宅ローン支払い額は＄2,500となっています。

この差が、特に初めて住宅物件購入を検討する層にとって、購入をためらわせる要因のひとつとなっています。

賃貸とローン支払いの平均額の差が大きい都市Top5は以下となります。

1. Las Vegas、NV　：　＄1,318
2. Raleigh,　NC   ：　＄1,120
3. Charlotte, NC  ：　＄806
4. Twin Cities, MN        ：　＄688
5. Dallas, TX               ：　＄669

出典：A Point2Homes

目先の支払いだけを見ると、賃貸の方が誘致に映るのは自然です。

インフレを考慮しなければ、賃貸低コストに魅力を感じ、購入を先送りする判断に傾きやすくなります。

しかし、ここで改めて考えてみる必要があります。

米国の住宅ローンの多くは30年固定金利であり、一度ローンを組めば、支払額は３０年間変わりません。

さらに将来的に金利が下がれば、借り換えによる支払い負担の軽減も可能です。

一方、賃貸価格はインフレ率に応じて上昇していくのが現実です。

つまり長期的にみると、いずれ賃貸のローンの支払金額を上回り、住宅を所有している方が家計は楽になっていきます。

これは、日本の賃貸・持ち家事情とは根本的に異なる米国住宅市場の特徴と言えるでしょう。　

【国際ニュース】
米国の意図が読めない間抜けな日本の関税交渉

なぜ米国は、日本や他の同盟国、準同盟国との関税交渉を先行させたのでしょうか？

その背景には、中国の迂回輸出ルートを遮断した上で、中国との直接交渉に臨みたいという狙いがあったとみるのが自然です。

つまり同盟国との枠組みを固めることが、米国の対中戦略の前提条件だったわけです。

ところが現状、日本側の対応は米国の戦略と足並みが揃っているとは言い難い状況です。

石破政権は、迂回輸出の問題はあくまでも日中間の課題であり、まずは日米間での直接交渉すべきとの姿勢を示していますが、

これが米国の意図とは齟齬を生んでいる可能性があります。

また、関税交渉が進行中であるにも関わらず、4月27日から29日にかけて超党派の日中友好議員連盟（総勢17人）が中国を訪問したことも、

米国側から見れば、交渉の信頼性に疑念を抱かせる動きとなりかねません。

米国メディア、特にBloomberg　TVは、河野太郎氏とのインタビューのン下で「日本は米国の対中貿易包囲網に抵抗している」との見方をしめしています。

その後、日本に対しては「自動車関税の撤廃は絶対しない」と強硬姿勢を取っていた米国が、英国との交渉では10％に引き下げる合意に至りました。

これが日本への圧力、もしくは交渉姿勢に対するメッセージだったのではないかと捉える向きもあります。

英国は、中国側の水面下の働きかけをうまく利用しつつ、自国の立場を最大限に活かした交渉を展開した点で、さすがだと感じます。

それに引き換え、日本はこれまでの貢献～たとえば米国内における自動車工場の建設や雇用創出～を理由に、

「だから関税を免除してほしい」と訴えるだけでは、交渉は前進しないでしょう。

肝心なのは、米国が今何を重視し、どのような戦略で動いているのかを正確に読む力です。

残念ながら、日本は米国の意図だけでなく、中国の意図すらも十分に把握できていないように映ります。

ただし、日本車は燃費が良く、メインテナンスコストも低いため、仮に関税で価格が上がったとしても、

その競争力がすぐに大きく損なわれるとは考えにくいものです。

ですが、それに甘んじず、将来的な市場シェアの維持・拡大を見据えた交渉が求められています。

ある米国人の友人（白人）が、私に次のように語っていました。

「米国は世界の親のようなものだと考えれば、トランプ政権の政策がよく理解できる。

これまで世界中の子どもたちにお小遣いを渡して来たが、もうそろそろ皆、大人になって自立すべき時だ。

こちらも余裕がなくなってきているのに、なおも『もっとくれ、もっと助けてくれ』と頼り続けるのなら、厳しくせざるを得ない。」と。

米国の通商政策は、まさにその発想の延長線上にあるといえるでしょう。だからこそ、日本にも交渉力と戦略眼が今まで以上に問われているのです。

【豆知識】

春の引っ越しシーズン、賃貸物件検索件数の多い街ランキング
（どこに引っ越ししようか？？？）

春は新生活のスタートに合わせて、全米各地で賃貸物件の需要が高まる時期です。

特に以下の都市は、RentCafe.comのデータによると、物件検索件数が非常に多く、人気の移住先として注目されています。

1. Washington, D.C.
2. Cincinnati, OH
3. Kansas City, MO
4. Atlanta, GA
5. Chicago, IL
6. Minneapolis, MN
7. Columbus, OH
8. Los Angeles, CA
9. Cleveland, OH
10. St. Paul, MN

（出典：RentCafe.com）