米金融市場混乱と2026年の経済展望

【経済の動き】

次期FRB議長の指名

２０２６年１月３０日、次期FRB議長にケビン・ウォーシュ氏が指名されました。このニュースを受けて、米金融市場ではドル指数が上昇し、昨年５月以来の大幅高になりました。株価も下落、金価格も暴落と言っていいほどの下落でした。国債の利回りも上昇し、ローン金利も若干上昇しました。ウォーシュ氏はタカ派的（利下げ反対派）とみられていました。最近はトランプ大統領の利下げ方針に賛成していますが。その為、今後の行方が不透明なこともあり、利下げがないのではないか？との観測で株価が下落し、国債の利回りが上昇しました。まだ新FRB議長が自分の考えをFRBの運営にどれぐらい反映させられるかは不明で、実際にはトランプ大統領は経済的要因を考慮して、ドル安を希望していることもあり、世界情勢も含めて今後の動向は読みにくくなっています。しかし、次期FRB議長選出に関しては、トランプ大統領のチームは慎重に調べたでしょうから、現政権に不利な人選はしていないと思われます。ゆえに、市場の動揺は直ぐに収まるでしょう。金価格は再度上昇を始めました。

ドル安を容認するトランプ大統領

日米協調の為替介入が疑われた事やカナダとの対立などでドル安が進みました。その後、次期FRB議長の発表や、ベッセント財務長官のドル高政策維持の表明などで、急激なドル高になりました。トランプ大統領は、通貨安は輸出企業の国際競争力が上がることや、収益増に寄与することから、ドル下落に関しては問題なし。素晴らしいとコメントしています。しかし、ベッセント財務長官は、強いドル政策を強調しています。

ドル円相場

ベッセント財務長官の日米協調介入の否定と、強いドル政策維持の表明で一時１５２円台まで上がった円は急落し、現在は１５６円後半まで円安が進んでいます。ウォーシュ氏が次期FRB議長に決まったこともあり、今後１６０円を伺うところまでの円安が進むかもしれませんが、そうなれば、日本が為替介入を匂わせる、或いは実際に為替介入をする可能性も出てきます。

経済指標は堅調

米国の労働生産性は年率換算で、前期比４．９％上昇し、２年ぶりに高水準となっています。恐らく、AI導入による人員削減が寄与しているのでしょう。製造業、非製造業の総合指数も横ばいからやや改善となっていますが、同時に仕入れ価格も上昇しています。売り上げ上昇、仕入れ価格上昇では企業収益は下がるはずですが、特に大企業では、人件費削減で収益確保をしている企業が見受けられます。経済統計上は米国経済は強いのですが、まだ不安が残る状況です。

【不動産・住宅ローン金利動向】

米住宅価格が２年ぶりにマイナスに　

最新の全国統計によると、住宅価格は前年比で１．４％下落となり、２年以上ぶりの年間下落となりました。２００８年の住宅市場崩壊のような事態になるのではないかと、警戒する向きもありますが、専門家の多くが、大きな下落は無いと捉えています。この下落は構造的な崩壊ではなく、調整だとの見方が大勢を占めています。上がりすぎた住宅価格、ローン金利、市場に出てくる売り物件の減少などで売買件数が減少していました。潜在需要は大きいのですが、米国の景気先行きが不透明なこと、求人減少と再就職が難しいことなどの環境がさらに売買の低迷に拍車を掛けました。

住宅市場のリセット　

２０２５年の末からトランプ関税や利下げが恐れていたほどインフレを高進させないことが分かり、緩やかに金利が下って、在庫が増えたことにより、バランスが回復してくるとの見方が一般的になってきました。確かに、２００８年のリーマンショックの時の様に、景気が悪くなったとしても、コロナ禍の２０２０年から２０２３年にかけて全米平均５０％以上の値上がりがあったので、住宅の思ったほどの差し押さえは起こらないでしょう。その意味で米国不動産市場の足腰は強いのです。ただし、逆に価格の高騰の為に購入できる人の数が減っていることが問題です。

住宅市場の回復政策　

トランプ大統領は住宅価格、不動産価格を下げて一般国民に住宅を買いやすくするような政策は、物件所有者の富を奪う事になるので、価格を下げるよりも、ローン金利を下げること、国民の所得を上げること、税負担を下げること、市場に出回る物件を増やすことに注力すると述べています。これから具体的に発表されてゆく政策、対策に注目しましょう。ただし、即効性のある政策を打つのは難しいでしょうから、いずれにせよ市場の調整が入り、今年は若干の不動産価格の下落はあると思います。インフレ調整をしてゆくと実質で４－５％の下落はあり得ると思います。

期待される対策

不動産市場を活性化するための対策として検討されているものとして、有効だと思うのは、現在は許可されていない、東京でよく見る所謂ターミナル駅近くの高層マンション的な住居の建築促進や年金受給者が自宅を売却した時の利益（キャピタル・ゲイン）への課税をなくすこと。固定資産税を下げることなどがあります。

固定資産税の廃止

州の経済を強くし、住宅市場を活性化するために一部の州では固定資産税の廃止や減額を検討しています。ノースダコタ州、ジョージア州、テキサス州、フロリダ州、オクラホマ州、オハイオ州、ネブラスカ州、ミシガン州などがあります。固定資産税は自治体の税収の１５％を占めていますので、簡単に廃止することはできませんが、少なくとも税率を下げることを各州ごとに、いろんなアイデアを検討中です。

（出典：Money Digest）

2025年11月のケース・シラー指数　

２０２５年１１月のケース・シラー指数の発表によりますと、消費者物価指数の上昇率は２．７％、住宅価格指数は１．４％の上昇で、ケース・シラーの実質住宅価格は1.3％の下落となります。その中で、価格の上昇が大きかったのはシカゴの＋５．７％、ニューヨークの＋５．０％、クリーブランド＋3.4％などでした。   逆に下落が大きかったのは、フロリダ州タンパー３．９％、アリゾナ州フェニックスー１．４％、テキサス州ダラスー１．４％、フロリダ州マイアミー１．０％などで、サンベルト地域の都市での下落が目立ちました。

不動産業者が推薦する検討すべき手ごろな物件価格の州　

複数の不動産業者が勧める物件価格が低く、維持時、固定資産税も低い５つの州があります。テネシー州、ミズーリ州、オハイオ州、インディアナ州、アイオワ州です。これらの州の価格が比較的低いのは、投資家がたくさん賃貸物件の購入をしていないからでしょう。自宅用としての不動産価格が低い場合、所得が安定すると賃貸よりも購入へ需要が動きます。

しかし、人口増が著しい都市では賃貸需要を見込んだ投資家が物件を購入しますので、不動産市場で購入競争が起こり、価格が上昇します。上記の州でも、自動車、半導体などの大きな工場建設を伴う人口増加している地域では物件価格が上昇しています。投資目的の住宅購入の場合は、人口増加に注目するのがポイントの一つでしょう。

住宅ローン金利の動向

先ほど経済動向でも述べました、次期FRBの議長指名された、ケビン・ウォーシュ元FRB理事も住宅ローン金利の引き下げの必要性を訴えていますが、その方法については、これまでFRBが採用してきた考え方とは全く違う方法を提唱しています。ケビン・ウォーシュ元FRB理事はFRB在任中は高金利を好むタカ派として知られていましたが、最近は積極的な利下げを提唱しています。しかし、FRBの利下げは、商業銀行間の短期貸出金利（所謂、政策金利）の調整で、住宅ローン金利への直接の影響がないことから、FRBの利下げが、今後の住宅ローン金利にどのように影響するのかは不透明です。逆に、ウォーシュ氏はFRBの資産売却でインフレを退治しようとしています。FRBが資産を売却するという事は、現金を市場から吸い上げることになります。市場に出回るお金が減るとインフレ率が下がるという考え方です。インフレ率が下がれば、住宅ローン金利が下るという理屈です。FRBの資産売却は一時的に長期金利の上昇につながる可能性が高いので、簡単に住宅ローン金利が下るとは言えないところがあります。その為、今後は彼の言動によっては金利の変動幅が大きくなる可能性が出てきます。今のところの予想としては、ローン金利は一進一退というところでしょう。

【国際ニュース】

米国の人口は依然として増加している

日本では、人口減少が社会問題となっています。韓国も、ヨーロッパ諸国も出生率が減少しています。中国に至っては現在の人口が１０億人を切っているのではないかと言われるぐらいの急激な人口減少が起こっています。米国では、１月２７日に発表された国勢調査局の推計によりますと、人口増加率は著しく鈍化していますが、２０２４年７月１日から２０２５年７月１日迄に１８０万人増加しています。その増加率は急激に下がっていますが、未だに増加しているのです。人口増加率の下落の主な要因は国際移民の減少です。出生率と死亡率は比較的安定しています。恐らくこのまま移民を制限すれば人口増加率はさらに鈍化すると言われています。モンタナ州とウエスト・バージニア州をすべての州で、人口増加率の鈍化、又は、人口減少の加速が見られています。

出生数減少・成長鈍化

２０２４年７月から２０２５年７月にかけて、米国の出生数は死亡者数を約５１万９，０００人上回っています。しかし、２０１７年と比べると半減しています。アメリカ人女性が出産する子供の数が減ってるからです。どこの先進国でも、子育てに要する費用の増加、生活費の増加が原因と言われています。それを証明する様に、中西部の比較的住居費、生活費、子育てに要する費用が低い州では人口の自然増と共に人口の流入が増えており、サウスカロライナ、ノースカロライナ、アイダホ、テキサスなどの諸州で人口増加が認められます。

人口減少は大きな問題なのか？

人口減少の為、労働力が減少し、経済活動が低下し、GDPが下がってしまう事が問題だと言われています。その為移民を積極的に受け入れるべきだとの議論があります。しかし、本当に移民を積極的に受け入れて、経済活動を活発化させられるのでしょうか？　

これまでの移民政策を見てもわかるように、国に貢献してくれる技能、能力を持った移民を合法的に受け入れて行く事はこれまでの米国の発展を見れば正しいことだと言えるでしょう。しかし、労働賃金が上昇することを避けるために、低賃金で働いてくれる不法な移民を大量に受け入れたバイデン政権で米国内がどうなったかをみれが、野放図な移民受け入れが国を潰しかねない大問題を引き起こすことが分かります。

人口減少はチャンス

人口が減少し、労働人口が減ることへの対策は移民ではなく、効率化です。AIの導入で米国のIT企業が従業員数を減らしているのはご存じの通りです。それだけではなく、製造業でもAIやロボットの導入で効率化を高めて行く方向で人口減少に対応すべきでしょう。低賃金の労働者の雇用は、国全体の賃金水準を低下させ、国民の所得を減らす方向に行きますので、結局消費が減少し、企業業績が下がるという、負のスパイラルに入ってしまいます。人手不足を賃金引き上げで対応した、日本の高度経済成長期には、物価高よりも賃金の上昇が上回ったのです。その為、経済が拡大する正のスパイラルが起こりました。人口減少を移民で解決しようとするとどうなるかは、ヨーロッパやバイデン政権の時の米国を見れば一目瞭然です。人口減少をチャンスに変える政策が必要ですね。

米国の移民政策

トランプ政権になり、前政権の移民政策が米国社会を壊しかけたことへの反省から、移民政策を変更し、不法移民は米国に入れないことにしました。いったん国内に大量の移民が入ると追い出すことが難しく、また莫大な時間と労力、費用が掛かることが分かっているからです。今もミネアポリス、シカゴ、ロスアンゼルスなどで問題になっています。

移民政策の為に米国の人口増加率は下がっていますが、未だに、緩やかに人口は増加しています。米国の強みは健全な地方都市が散在していることです。日本は大都会への一極集中が少子化、人口減少、人手不足を加速させてしまっています。

【今日の豆知識】

鳥居の由来

鳥居の由来には諸説ありますが、縄文の昔、魚を捕りに陸地が見えない外海に漁に行く時、陸地で飼っている鳥を連れて行ったと言われています。その鳥を止まらせておくのに使われたのが鳥居（鳥がいるところ）です。鳥は帰巣本能がありますから、帰り道が分からなくなった漁師が鳥を船から放って鳥の行く方向に船を向けて陸地にたどり着いたという事です。その鳥居ですが、天照大神様が天岩戸に隠れた際、他の神々が鳴かせた鶏が止まった木を起源として神社の入り口に置かれたなどの由来があります。さらに、どうして鳥居が神社の入り口に置かれたかという別の説として納得できるのは、鳥居の形は女性が立っている姿を形どったものというものです。鳥居をくぐって参道を進み本殿に至るのは、女性の又をくぐって産道を進み、子宮に至ることの比喩です。神社の参道も、女性の産道も不浄なものを入れてはいけないという点で同じですね。そのため神社をお宮というのだそうです。神社にお参りに行き、本殿（子宮）から参道（産道）を通って神社の外に出るのは、人が生まれ変わり、子宮から出てくることを意味するそうです。鳥居にまつわる話は幾つもありますが、私は、この説を聞いて、なるほどと納得してしまいました。

【２月４日の米国住宅ローン金利】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 2/4/2026
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2026年2月4日現在の金利

【ローン条件】

• ３年の Prepayment Penalty
• 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
• ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
• 投資物件用のプログラム（DSCR）

Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。