アメリカ不動産の購入時のプロセスと購入後の管理について

アメリカ不動産購入に関連する会社

米国の不動産売買に於いては通常、売主の代理人としての不動産会社、買主の代理人としての不動産会社、ローン会社、エスクロー会社、或いは、弁護士、タイトル会社が連携して手続きを行います。まず、売主、買主双方が売買契約書にサインをして契約成立です。その後ローン申請と、不動産登記完了を３０日以内に行います。その期間は売主、買主双方の合意に基づき、短縮または延長することが可能です。エスクロー会社は売買の精算を、タイトル会社は登記を担当します。それぞれ売主、買主どちらの利益も代表しない第三者となります。不動産会社は売主、買主両方の代理人として働けますが、利益相反の危険性を考えると、別の会社であることが望ましいでしょう。また、ローン会社のローン・コンサルタントは買主が有利な条件でスムーズにローンが取れるようにお手伝いをします。日本における銀行の担当者とは違い、お客様の代理人として働きます。その為、アメリカ不動産の購入には、買主の為に働いてくれる不動産会社のエージェントとローン・コンサルタントが必要です。できれば、米国在住で日米の事情を理解している方であれば、ストレス無く、スムーズな手続きが可能になるでしょう。不動産会社、エスクロー会社、タイトル会社、ローン会社の４社はそれぞれが別の会社であるため、仕事をしっかりと行っているかを相互に確認しながら手続きを進めて行く事になり、不正を働かない様なチェック体制ができています。実際にアメリカ不動産に投資する場合、信頼のおける担当者を米国側と日本側双方持っている会社であれば理想的です。

物件購入後に必要なこと

アメリカ不動産を購入した後は、アメリカ側では、不動産管理会社、公認会計士、場合によっては弁護士、ローン会社を投資家がコントロールすることになります。しかし、アメリカのシステムを熟知していない場合はかなり大変です。米国の投資家は不動産管理会社を管理することが仕事となります。現地の不動産管理会社の良し悪しは物件の利回り、資産価値に大きく影響します。押さえておくべき不動産管理の要点をまとめてみます。

１．年間の物件管理計画を立てる。（家賃値上げ、修理、改装計画）

例えば、四半期ごとに、近隣の不動産市場の情報収集、同地域の物件供給数、インフレ率、売買価格、家賃などの推移の調査。

２．キャッシュ・フロー向上の為の定期的な物件状況チェック。

事前の物件のコンディションの把握と先手を打った修理。庭師料、水道代などが掛からない様な改善計画の検討。改装した場合の費用対効果の検討。

３．住宅ローンと火災保険の見直し

住宅ローン金利の動向確認とリファイナンス計画の検討と火災保険の見直しによるコスト削減

４．物件の近隣状況の把握

Flood Area（洪水危険地域）に認定されると、高額の洪水保険の購入が必要となる為、毎年の確認が必要。コンドミニアムの場合は大規模改修などがあるとこれまでのキャッシュ・フローで貯めた利益が一気になくなる危険性も在る為、事前の情報を取得して、優良物件に乗り換える手配をすることも必要。
日本在住の投資家は上記のような情報収集と管理会社の管理が難しいので、できれば物件購入後、数年はアドバイスをしてくれる専門家を雇うことも必要かもしれません。

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