米国不動産投資の基本

不動産は現物投資

日本では、投資というと、株や債券、最近ではビットコインやNISAに代表されるような投資信託などを思い浮かべるでしょう。短期間で大きく儲けられる可能性のあるこれらの投資商品に人気があるのは当然のことかもしれません。一方、米国では個人の投資家にとって株、債券、投資信託などへの投資は盛んですが、不動産投資は伝統的に安全な長期投資として人気があります。因みに、２０２５年の住宅は住宅販売件数に占める投資家による購入の割合は１１．３％となっています。難しい専門知識も不要で、価格は比較的緩やかに変動してゆくので、将来の予測が容易で、また、現物であるため、不況期に価格が下落しても、価値がなくなることはなく、安全な投資先の一つとなっています。更に、投資会社を通さないため、２重課税になりません。例えば、投資信託投資においては運用会社が運用益に課税され、個人投資家は運用会社からの配当収入に対して所得税、地方税が課税されます。しかし、不動産の家賃収入に対する課税は必要経費、減価償却を引いた後に残る利益に対する課税のみになります。

伝統的な不動産投資手法

不動産投資会社やプロの不動産投資家は投資資金を調達し、利益の最大化を図るために、できるだけ利回りの高い方法で投資します。少ない手元資金で利益が上がるような、効率のいい投資を目指しますが、その分リスクも大きくなります。このやり方は、まさに現代米国の強欲投資家の投資手法です。一方伝統的で安全な投資手法もあります。個人投資家の方にとってはベストの方法だと思います。具体的には以下のような考え方です。

１．できるだけ多くの頭金を入れる

不況時に不動産市場が低迷し、家賃が下がった場合でもローンの支払いを含めた経費が賄えるように計算して頭金を入れておく。
好景気、不景気の経済循環に対応するため。

２．ローンは３０年固定で組む

長期のローンで毎月の支払額を低く抑えることができ、また支払い額が一定のため、将来的な投資計画を立てやすくなる。
借りた時より金利が下がってくれば、借り換えをして毎月の支払額を低くし、キャッシュ・フローを向上させることが出来る。

３．投資した物件は長期保有が基本

米国のレストランは日本とは比べ物にならないぐらいカスタムメイドしてくれます。ハンバーガーのバンズをレタスに換えてくれたり、ソースを変えてもらったり、ステーキの付け合わせをポテトからブロッコリーにしてくれたりします。費用が掛かるものは、ハッキリと追加で対応しますと言ってくれます。リクエストは迷惑なものではなく、米国の文化の一部の様に感じます。

４．再投資のチャンスを待つ

投資した物件の価格が上昇し、ローン残高が減ってくると物件価格からローン残高を差し引いた金額が資産となります。その差額のことをイクイティー（Equity）と言います。このイクイティーを引き出すために不動産ローンのリファイナンスを利用します。キャッシュ・アウトという方法です。自分の所有物件からキャッシュを引き出し、それを頭金にして次の物件を購入する手法は伝統的に米国で行われています。それを繰り返すことによって資産を増やして行くことが出来ます。この手法を使うのには長期計画を立てる必要があります。そのため、物件を長期保有するのが個人の不動産投資家にとっての基本になっています。

上記のような手法によって、毎月の家賃収入から得られるキャッシュ・フローを向上させてゆき、なおかつ資産価値も上げてゆくことが可能になります。これが米国不動産投資の妙味です。

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