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固定資産税・火災保険
2026年05月11日
米国で不動産を購入すると必ず掛かる費用が、固定資産税と火災保険です。しかし、具体的な中身は意外と知られていないようです。そこで今日は固定資産税に関して、カリフォルニアを例にとってその内容を詳しく見てゆきましょう。米国の固定資産税は、州ごとに基本税率が決まっており、またその税率も州ごとに違います。郡の評価官（アセッサー）が購入価格に基づいてその不動産の評価額を決定します。（例えば、あなたが＄１ミリオンの家をカリフォルニアに購入したとして、不動産評価額が購入価格と同額の＄１ミリオン、税率が１．２％だとすると、年間の固定資産税額は＄１２，０００、月間で＄１，０００となります。）この評価額は基本的に、物件の購入時の購入価格に対して評価額が決められ、毎年上限２％の範囲で調整されます。ゆえに、どんなに物件価格が上がったとしても、２％以上は上がりません。その為、５０年前に自宅を購入した人の固定資産税支払い額は、最近物件を購入した人と比べると、支払い額がとても低くなります。また、リーマンショックの時の様に大きく不動産価格が下落した場合は、固定資産税が下がる場合もあり、さらに、自身の支払っている固定資産税額に納得がゆかない場合は、郡のアセッサーオフィスに対して、対象となる物件の周りの家の価格資料を提出し、固定資産税値下げの訴えを起こすこともできます。このようなシステムになっているので、ご近所さんが払っている固定資産税は、大きく立派な家でも、最近売買された小さな家の方が高いこともよくあるのです。ここで押さえておきたいのは、同じ郡でも市町村によって固定資産税額が違う事です。先に言いました様に固定資産税額はアセッサーが最終決定しますので、物件の購入が完了してから決定されます。その為、購入後に調整が入り追加で固定資産税を支払う場合もあります。
以下、固定資産税の基本構造を見てみましょう。
【基本税率】
カリフォルニアは物件購入価格（評価額）の１％です。
【追加徴収】
＊学校施設整備費、＊地域大学振興費、＊水道施設整備費
【その他】
害虫駆除費、蚊・火蟻対策賦課金、水道待機料金、街路照明
維持費、統一学校区整備費、地域下水道料金、など。
維持費、統一学校区整備費、地域下水道料金、など。
上記はカリフォルニアのオレンジ郡の具体例で実行税率は1.13％から1.19％ぐらいになるのが一般的です。ここで注意が必要なのが、新築など建築場所のインフラの整備にかかった費用が課される地域施設地区税（Mello-Roos税）と呼ばれる税金が加算される区画があります。これは造成にかかった費用をみんなで負担しようとするもので、一定年数（１０年など）でなくなるところもあります。その金額は購入価格の０．１％から１％まで場所、物件のサイズによって違いますので、投資を目的に購入する場合固定資産税が倍近くになる可能性もあるため、事前の調査は不可欠ですね。高額な固定資産税は投資物件のキャッシュフローに大きく影響しますので注意が必要です。このように一言で固定資産税と言ってもその中身は複雑で、また、地域社会の為に使われていることもわかります。地域によっては、警察、消防署などの整備のために賦課金とした追加徴収される場合もあります。各州によって気候や地形、災害の種類などが違いますから、その追加徴収される金額も様々です。
火災保険
火災保険は米国では一般的にはHazard Insurance（危険保険）と言われています。この保険は、火災に関する損害補償のみならず、様々な保証がパッケージになっています。例えば以下のような保証がついています。
建物の損壊、個人財産、使用損失、賠償責任 、医療費の支払い 、実際の現金価値または交換価格、インフレガード、動物賠償責任などこれ以外にもオプションとして様々な保証を付けることが可能となっています。
一般的には保険料金は家の価格により変わりますが、一戸建ての場合と所謂、日本でいうマンション（コンドミニアム）の場合でも異なります。不動産ローン会社は火災保険の見積額を物件購入価格の0.25％として計算するのが一般的です。コンドミニアムの場合は建物の構造部分は管理組合が全体として保険を掛けますので、火災保険がカバーするのは基本的に住居内部のみに限定されますので、保険金額は割安になります。ただし、山火事、洪水、ハリケーン、竜巻、雹などが頻発する場所は保険金額が高額になりますので、注意が必要です。また、洪水が頻発する洪水エリアに指定されている場所に建っている物件に関しては、別途洪水保険に加入することが求められますので、火災保険＋洪水保険の支払いは毎月の費用負担が大きくなるので注意が必要です。
【５月１１日の米国住宅ローン金利】
米国在住者用の住宅ローン金利表
Rates are current as of: 5/11/2026
Loan amount subject to county limits.
| Loans to: $832,750 | |||
|---|---|---|---|
| 30 YEARS FIXED | |||
| Rate: | 6.500 | Points: | 0.375 |
| Rate: | 6.250 | Points: | 1.375 |
| 15 YEARS FIXED | |||
| Rate: | 6.125 | Points: | 0.250 |
| Rate: | 5.750 | Points: | 1.125 |
| 5/6 ARM | |||
| Rate: | 6.375 | Points: | 1.000 |
| Rate: | 5.875 | Points: | 1.750 |
| Jumbo Financing | |||
|---|---|---|---|
| 30 YEARS FIXED | |||
| Rate: | 6.250 | Points: | 0.125 |
| Rate: | 5.875 | Points: | 1.500 |
| 15 YEARS FIXED | |||
| Rates: | 6.250 | Points: | 0.125 |
| Rates: | 5.875 | Points: | 1.500 |
| 7/6 ARM | |||
| Rates: | 5.875 | Points: | 0.250 |
| Rates: | 5.500 | Points: | 1.750 |
| Loans to: $1,249,125 | |||
|---|---|---|---|
| 30 YEARS FIXED | |||
| Rate: | 6.625 | Points: | 0.250 |
| Rate: | 6.240 | Points: | 1.500 |
| 15 YEARS FIXED | |||
| Rate: | 6.625 | Points: | 0.625 |
| Rate: | 6.000 | Points: | 1.500 |
| 5/6 ARM | |||
| Rate: | 6.250 | Points: | 2.375 |
| Rate: | 5.625 | Points: | 3.000 |
| FHA Govt. Financing | |||
|---|---|---|---|
| 30 YEARS FIXED | |||
| Rate: | 6.125 | Points: | 0.125 |
| Rate: | 5.750 | Points: | 1.250 |
| 15 YEARS FIXED | |||
| Rates: | 5.625 | Points: | 0.500 |
| Rates: | 5.125 | Points: | 1.750 |
| 5/1 ARM | |||
| Rates: | 5.625 | Points: | 1.375 |
| Rates: | 5.250 | Points: | 2.375 |
外国人用ローン金利
※ 2026年5月11日現在の金利
| 頭金 | 金利 |
|---|---|
| 50%以上 | 6.250% |
| 45% | 6.375% |
| 40% | 6.500% |
| 35% | 6.625% |
| 30% | 6.875% |
【ローン条件】
- ３年の Prepayment Penalty
- 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
- ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
- 投資物件用のプログラム（DSCR）
Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。
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