日本在住者でも申し込める米国金融機関の不動産投資ローン

近年、かなり多くの米国民が海外に移住を考えているという統計が出ています。特に女性にその傾向が多いという事です。移住先としては、アジアの国の中では日本が一番人気です。しかし、外国人の日本への移住は比較的ハードルが高いようです。日本には永住権をお金で買えるシステムはなく、会社を作ったり、会社の転勤で駐在員となって日本に住む以外は、難しいようです。永住するのは難しいですが、不動産を購入することはできます。ただし、日本の金融機関は非居住者に不動産投資ローンを簡単には融資してくれません。何せ、通常、非居住者には銀行口座を解説することさえ困難だからです。ところが、日本在住者であっても、米国の金融機関は口座開設も、不動産投資の為の融資も比較的簡単にさせてくれます。
日本ではダメなことは米国でもダメだと考えがちですが、そうではありません。日本ではあまり知られていませんが、世界中の投資家が米国の金融機関の融資を得て、米国で不動産投資をしています。米国の永住権も不要なら、年齢も問いません。極端な話、９０歳であってもローンが承認されます。

外国人用のローンの種類

では、外国人の為のローンのプログラムにはどのようなものがあるのでしょうか？大きく分けて、２つのタイプがあります。

１ まずは、ごく一般的な外国人ローンです。
ローンを借りる人の収入と資産額で審査します。確定申告書や税理士からの年収証明書、日本の銀行口座の入出金履歴書、金融機関からの信用照会状などが必要で、すべて英語で提出することになります。頭金は３０％以上は用意する必要があります。また、一定額の余裕資金（Reserve金）を持っていることも条件になります。
AIが発展するまでは、日本語の書類を英語に翻訳するには、高額な専門家の翻訳料と公証人の証明が必用でしたが、近年AI翻訳で簡単にできるようになりました。このプログラムで購入できるのは、セカンドハウス或いは、投資物件となります。収入が審査の基本となる為、比較的資金と収入に余裕のある方に限られます。私もこれまで、何人もの方のお手伝いをさせていただきましたが、申請から承認、登記までの一連の作業にはかなり時間が掛かるプログラムです。また、米国在住者と比べると、金利も高めで、最低頭金の額などの条件も若干厳しいものになっています。

２ 二つ目のタイプは投資専用のローンです。
ＤＳＣＲ（Debt Service Coverage Ratio）と呼ばれています。投資家個人の収入や資産証明は不要で、投資物件から得られる家賃でローンの支払いや諸費用（固定資産税、火災保険など）をカバーできれば、ローンは承認されます。きわめて単純にして明快なプログラムとなっています。必要書類は頭金と不動産取得に関わる諸経費を自己資金として持っている証明書（２か月分の銀行預金入出金履歴）、金融機関からの信用照会状或いは、米国銀行の２か月分のステイトメントの提出が求められます。上記のプログラムの様に一定額の余裕資金（Reserve金）も不要です。このタイプのローンは不動産投資ビジネスの為のローンとなる為、不動産登記は、個人、会社どちらでも可能です。ただし、会社は米国法人に限られます。
上記の外国人用不動産ローンプログラムの申請には日本のマイナンバーのようなソーシャル・セキュリティー番号も運転免許証もビザも必要ありません。金融機関は、不動産物件を現物担保として最重要視しています。ただし、ローン申請時には第三者機関による、不動産物件の現状調査と価格鑑定はしっかりと行います。物件価値が正当であるか、家賃収入の相場も価格鑑定書には記載されます。米国の投資不動産市場では、物件を購入し、値上がり益が出たら、売却して、より高額で家賃収入が高い物件を購入する投資家がたくさんいます。また、一般居住用不動産でも同じことで、ライフステージの変化に応じて家の買い替えをするのが一般的になっています。その為、不動産市場にはいつも一定数の優良な中古不動産が出てきます。ドルで家賃収入を得て、ドルでローンを支払う訳ですから、円安の状況でも、自己資金を少なく、為替リスクを避けることができるというわけです。米国の金融機関でローンが借りられる外国人ローンプログラムを上手に使って米国で現物資産を手に入れてみませんか？

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