米国経済の減速と雇用の行方─住宅市場が映す景気の実像

【経済の動き】　米国の経済は全く心配ないのか？　

消費が堅調なら経済は大丈夫とよく言われますが、それは本当なのでしょうか？ 過去の事例から見ると、消費の減速が景気低迷の引き金になるのではなく、雇用が減少した後に消費が落ちるというのが実際です。一般に考えられていることとは逆ですね。

その雇用ですが、政府機関が予算を通過していないため一部閉鎖され、BLSの正式な雇用統計はまだ発表されていません。しかし、ADPや企業レポートではほぼすべてが雇用減少を報告しています。消費が不況前に減少したことは過去一度もなく、常に経済が悪化した後に起こります。

住宅市場の低迷と雇用

中古・新築ともに売買件数は伸びず、特に新築物件の許可件数が減っていることは、将来の新規住宅建設が減少し、建設業の雇用も減ることを意味します。住宅メーカーは新築住宅への投資を縮小し、企業投資の減少は景気後退の指標となります。過去6四半期のうち5四半期で住宅投資が縮小しており、客観的に見ても全米規模の景気後退のリスクが高まっている状況です。富裕層の消費が止まると、さらに経済は危険な状態になります。中低所得層はすでに消費を削っています。

出典：Business Insider

米国の州の約半数が事実上景気後退

ムーディーズ・アナリティクスのチーフエコノミスト、マーク・ザンディ氏は、22州で景気が縮小し、多くの低・中所得世帯が「かろうじて持ちこたえている」と述べています。雇用は安定しているものの、債務と賃金上昇の鈍化に苦しんでいるとのこと。連邦政府閉鎖中の民間データでは、年収3万5000ドル未満の層で消費者信頼感が低下しています。

経済成長している州はわずか16州、13州は足踏み状態です。ただし、GDPに最も貢献するカリフォルニア州、テキサス州、ニューヨーク州はいずれも好調で、国全体の成長を支えています。他州は関税や移民制限政策で打撃を受ける産業に依存しています（製造業、農業、運輸、流通、鉱業など、中西部の州が該当）。

出典：Fortune

【不動産・住宅ローン金利動向】 本格的に値下げが始まった米国住宅市場

全米でもニューヨークと並んで最も不動産市場が強いロサンゼルスの住宅価格にも値下げの波が広がり始めています。需要が低迷し、在庫の消化に時間がかかる市場では、多少の値引きをしてでも早く売り抜けたい売主が増えています。売主は「待てば待つほど売値が下がるかもしれない」と考え、心理的な不安から売却判断を早める傾向にあります。

レッドフィンの最新レポートによると、2025年8月には米国の住宅売り手の16.7％が売り出し価格を引き下げました。これは2012年以来の同月最高水準です。ロサンゼルスでも約14.4％の物件が値下げされており、需要が高い沿岸地域でさえ減速の兆しを見せています。

通常、住宅市場は春から夏にかけてがピークシーズンで、物件数が多くなると値引き率も大きくなる傾向があります。しかし今年は8月に入ってもほとんど変わらず、本格的な価格下落の兆候と見られます。ロサンゼルスは依然として値下げが最も少ない市場の一つですが、全国的には値下げが広がっています。

特に値下げ率が高かった都市はデンバー（31.1％）、インディアナポリス（30.7％）、**サンアントニオ（28.5％）**で、その他、オースティン、ダラス、ヒューストン、タンパ、ジャクソンビル、フォートワース、ポートランドなどの都市圏でも大幅な値下げが見られました。

出典：Redfin.com

この状況で誰が物件を購入しているのか

高金利・高価格の現在の住宅市場では購入者数が減少しています。しかし、CJパトリック社のレポートによると、2025年第2四半期に販売された一戸建て住宅の3分の1は投資家によって購入され、過去5年で最も高い水準となっています。

一方、投資家のシェアは拡大しているものの、実際に取得した物件数は前年同期比で約1万6,000件減少しています。一般の住宅購入希望者が減り、購入ができない状況の中で、一戸建て賃貸の需要が高まっており、投資家の活発な購入につながっていると考えられます。現在、投資家は全米約8,600万戸の戸建て住宅のうち、推定20％を所有しています。

小規模投資家が市場を牽引

投資家が所有する住宅の90％以上は、10件以下の物件を保有する個人投資家によるものです。
一方、**1,000戸以上の住宅を管理する大手機関投資家は全体の約2％**にとどまっています。

主要州における地域別集中度

投資家の所有割合が高いのはテキサス州、カリフォルニア州、フロリダ州など人口が多い州ですが、最も所有率が高い州はハワイ州、アラスカ州、モンタナ州、メイン州です。これらの州は観光が主要産業であり、地域特性による投資目的の違いが現れています。

投資家は低価格住宅に注目

投資家はより高いリターンを狙うため、低価格住宅をターゲットに購入する傾向があります。
2025年第2四半期の投資家の平均購入価格は1戸あたり455,481ドルで、全国の中央値販売価格（512,800ドル）を下回ります。

ただし、投資価格としては過去6四半期で最高額を記録しています。
大手機関投資家はさらに低価格の物件を購入することが多く、平均購入価格は279,889ドル、平均売却価格は334,787ドルでした。彼らのターゲットは、全国平均より価格が低い中西部と南部の物件に集中しています。

出典：LightWave Reports / NewsBreak

【国際ニュース】

デフレに陥った中国経済

中国では、かつての不動産投資ブームで購入した中所得層がローン返済に苦しみ、転売も貸出もできない状況です。消費が滞り、小売業は厳しい状態にあります。内需の低迷により輸出頼みとなり、価格を下げて輸出増を狙っていますが、国際的な非難も受けています。

それでも強い中国の製造業

デフレ状況でも、ドローン、防犯カメラ、通信基地局、鉄道車両、EV車など、世界シェアトップの製造業分野は健在です。米中間での関税・輸出競争が続く中、中国企業は米国市場での生産継続を戦略的に進めています。

これまでトランプ大統領は世界に展開する米軍を撤退させる旨の発言をしてきましたが、多くの人は真剣に受け止めていませんでした。しかし中露との和解で、トランプ大統領の発言が真剣であったことが裏付けられました。中国と紛争しないのであれば、台湾防衛も日本防衛も米国には頼れず、それぞれ独自に向き合う必要があります。現政権の関心は国内と南米にあるようで、米国に助けを期待する国は独自の外交戦略が必要になるでしょう。今後は日本から米軍撤退、日本独自憲法の制定、自衛隊ではなく日本国軍の設置、または中国の属国になるかの選択を迫られるかもしれません。これで戦後体制は終わる可能性があります。

【米国不動産豆知識】　

米国で人口増加が多かった州ベスト10（2023–2024）

• Florida
• Texas
• Utah
• Nevada
• New Jersey
• Arizona
• South Carolina
• North Carolina
• Delaware
• Massachusetts

出典：Smart Asset