2026年はドル安・円安どっち？米国不動産を今買うべき理由と最新ローン金利予測

【経済の動き】

１月５日株価は全面高、商品相場も金、銀、銅ほぼすべて価格が上昇しています。米ドル、円、米国債は上昇し、利回りが低下しました。週末の米軍によるベネズエラ襲撃による世界経済への影響はほとんど見受けられませんでした。逆に、米国によるベネズエラの石油開発進展期待から石油関連株も上昇しています。今回の米国の行動による経済への負の影響はなかったようです。ベネズエラ情勢は全世界を脅かせましたが、市場は明らかにこれを大きなリスクとはとらえていません。逆に、投資家はベネズエラの将来的な発展に期待しているようです。

 ２０２６年はドル安が進む？

2025年はドル安が進みましたが、2026年も引き続きドル安の予想が支配的です。不安定な世界情勢と米国内の雇用の軟化、景気後退への懸念がある為、景気下支えの為にFRBが引き続き金利を下げると、他国の通貨に比べて金利が相対的に低くなるため、金利の高い国の通貨に資金が流れたり、金などの安全資産が買われたりするわけです。そのため、ドルは弱含みです。ドルが弱くなると、円が高くなりそうですが、円も日本の１０年国債の利回りが上昇中で、円安圧力が強くなっています。日本の財政出動による、国債増発により、利回りがさらに上昇する可能性が高くなり、（国債の発行数が増えると、価格が下落し、利回りが上昇）既発の国債が売られ、海外のコモディティーや金に投資資金が向かうため、円安が進む可能性が高くなるのです。

通貨安は悪か？

通貨安が進むと、貿易や海外市場でお金を稼ぐ企業にとっては自国通貨に換算すると、今までよりたくさんの収入が同じ業績でも入ってくるため、好決算ができるようになります。これは企業にとっても、所得税が増える国にとっても良いことです。しかし、仕入れを輸入品に頼っている企業にとってはマイナスに働きます。さらに輸入コストの上昇がインフレを招く可能性も在ります。反対に、輸出企業にとっては製品を値下げしたことにもなりますから、競争力が増します。いずれにせよ通貨の急激な変動は経済に大きな影響をもたらします。昨年、トランプ関税で１５％関税が上昇すると大騒ぎしました。ですが、ドルは約９．５３％下落したのに、マスコミは騒ぎません。ドル下落は関税が掛かったの同様に仕入れ価格の上昇という影響が出るはずなのですが。

米国経済は大丈夫か？

今のところ、大方の予想では今年はレイオフの増加と労働市場の軟化が予想されています。その程度次第では、FRBの利下げだけでは、景気後退を防げないでしょうから、これまでの景気後退時と同様に利下げと米国債買い入れを同時に行う事になるでしょう。しかし、すでに国債の利払い金額は１兆ドルを超えていると言われていますので、国債だけでなく、他の債券、例えば不動産ローン担保証券などの買い入れをするのではないかと思われます。その場合は、住宅ローン金利が下る圧力がかかります。このような状況にもかかわらず、大手金融機関やエコノミストは株価は上昇し、　景気後退の確率は低いと言っています。米国の経済指標がすべて正しければ、景気後退の確率は低いことになるのでしょう。
１月９日に雇用統計が、１３日に消費者物価指数が発表されます。
これらの統計が今年の経済動向を占う事になるでしょう。

【不動産・住宅ローン金利動向】

売主が市場から引き上げている

昨年の秋、売り物件の取り下げが急増しました。Realtor.comの２０２５年１１月の住宅市場動向リポートによれば、１０月の物件取り下げ件数は前年同月比で約３８％増加し、年初来では約４５％増加しているとのことです。この数字は異常に高くなっています。売主が自分の期待した売値で売れない為にどうしても売らなければならない事情がない限り、売るのを待とうとしているのです。明らかに不動産価格が下落を始めると、状況が変わるでしょうが、売り物件が減ると、物件価格が下落するのではなく、上昇圧力が掛かります。住宅購入者の減少で物件価格下落傾向を示しているのですが、売り物件の減少でその値段が逆に下支えされているので、市場は膠着状態になっています。今年の市場は株価の急落、明らかな景気後退などが起こるまでは現状維持が続きそうです。

ゴールドマンサックスが日本不動産ファンド組成　

ゴールドマンサックスは日本国内の不動産を投資対象としたファンド組成を計画しているとのことです。日本は米国と比べて低金利でかつ、円安であることから不動産市況が上昇していることを背景に不動産ファンドの投資家を募っています。投資対象はデータセンター、物流施設、住宅、ホテルなどです。利回りのターゲットは１０％台半ばとのことです。昨年１０月にはモルガン・スタンレーが初の日本不動産ファンドを立ち上げて、１，３１０億円を調達したと発表しています。日本の低金利で資金調達ができる為、海外勢にとっては、日本の不動産市場は魅力があるようです。

不動産市場は投資家でもっている

不動産データプロバイダーのＢａｔｃｈＤａｔａによる２０２５年第一四半期のレポートによると、投資家による住宅購入は全体の２７％を占めており、市場によっては３０％を超える割合になっています。これは自宅購入希望者の減少により、不動産市場における投資家の割合が上昇したこともさることながら、不動産投資に特化したローンプログラムの導入も影響しています。家賃収入がローン審査の基準となるＤＳＣＲローンや、銀行の入出金履歴で審査するBank Statementローンなどがそれです。これまでローンが承認されなかった個人投資家や、外国人投資家でもローンを借りて不動産投資ができるプログラムが不動産市場を支えて、賃貸物件を供給していると言えます。
（出典：BatchData）

住宅ローン金利の動向

２０２６年の住宅ローン金利予想が出ています。Realtor.comとRedfin は今年もローン金利は６．３％前後で推移すると予想しています。２０２５年の平均金利が６．６％でしたから、若干の下落とはなりますが、住宅購入希望者が急増するほどの金利下落ではありません。ただし、景気後退があれば金利は大きく下がってくるでしょう。私は、現在の雇用状況とFRBの動きを見ていると、金利はもう少し下がって５％台に入ると予想しています。

【国際ニュース】

米国のベネズエラへの軍事作成

１月３日にトランプ政権はベネズエラの首都カラカスに侵攻しました。
米軍、CIA、DEA（Drug Enforcement Administration＝麻薬取締局）が連携して、マドゥロ大統領夫妻を拘束（逮捕）して米国に連行しました。逮捕容疑は、マドゥロ大統領による米国への麻薬の不法輸出ですが、これは建前で、実際はベネズエラから米国への麻薬輸出はほとんどなく、コロンビア、メキシコなどからの流入が大半のようです。

言うまでもなく、米国のベネズエラ侵攻、と大統領の拘束は国際法違反でしょう。しかし、米国は領土拡張を意図したわけではなく、また、軍事産業の為に戦争を起こしたわけでもありません。その点で、ロシアや中国の行動とは違うように思えます。また、ベネズエラの国民の多く、ベネズエラから南米諸国へ出国した人たちはこの米国の作戦を、独裁からの解放と捉えて喜んでいることも事実です。トランプ政権は昨年夏ごろから、マドゥロ大統領に対して亡命の圧力をかけていましたが、応じなかったため今回の軍事作戦となったとのことです。作戦はわずか２時間で終了、ベネズエラの軍隊からの攻撃はほとんどなく、あっという間の拘束劇はベネズエラ政府内部の協力者がいたのか、或いは既にベネズエラ政府と米軍は打ち合わせしていたとも考えられます。

また、１月３日という日は、３６年前の１９９０年、当時パパブッシュ政権の時、全く同様に麻薬組織の黒幕として、パナマのノリエガ将軍が逮捕された日で、逮捕の名目も同じでした。

米国がマドゥロ大統領を逮捕した理由

米国はマドゥロ大統領を米国が覇権を確立したい西半球（Western Hemisphere）において、反米の象徴となっていたことが挙げられます。反米であることの危険性を他の西半球の左翼独裁政権である、キューバ、ニカラグア、コロンビアなどに知らせる為に行われたと考えられます。
石油利権や天然資源を狙ったとの報道もありますが、それは二次的な話だろうと思います。それよりも、反米勢力の制圧が主な理由でしょう。ベネズエラの刑務所に収監されている犯罪者を解放し、米国へ不法移民として送り込んでいたことなど米国への嫌がらせをしていたこともその理由の一つではあるでしょうが。南米の左翼政権を支援している中国、ロシアなどが今回の米軍の作戦を非難していますが、プーチン大統領、習近平国家主席が直接トランプ大統領を非難していないところを見ると、トランプ大統領は事前に両国首脳に根回しをしていたとも考えられます。

高市総理の反応

高市総理は今回の米国のベネズエラへの行動について、「日本政府として、これまでも一刻も早くベネズエラにおける民主主義が回復されることの重要性を訴えてきました」 「邦人保護に万全を期するとともに、情勢の安定化に向けた外交努力を進めてまいります」と言っています。ロシアのウクライナ侵攻に対する態度と全く違います。今回の米国の行動は国連の安全保障理事会で問題になるでしょうが、米国の拒否権発動で終わりです。現在の世界には、世界の警察も裁判所もないことが証明された形です。自国の身は自国で守ることしかできないのでしょう。

左傾化したEU諸国が保守勢力を排除

欧州諸国は保守主義の政治勢力を組織的に排除しています。フランスは2027年大統領選挙から国民連合のリーダーである、マリーヌ・ル・ペンを会計担当者の不正会計疑惑の責任を追及して、次期大統領選挙に出馬できないようにして、排除しました。ドイツの諜報機関は今や、支持率No.1の政党である「ドイツのための選択肢」を標的にしており、オランダでは自由党が最多の票を獲得したヘルト・ウィルダースを権力の座から締め出しました。こうして錯綜したＥＵ、英米の多文化共生政策は保守、伝統重視の国民を「イスラム嫌悪」や「人種差別」として非難しています。このようなEU諸国の動き、EU委員会を米国は非難し、距離を置き始めました。今年はさらにこの動きが強まりそうで、米国は、EU諸国の保守政党への支持だけではなく、NATO脱退への動きも見え始めています。

【今日の豆知識】

【１月5日の米国住宅ローン金利】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 1/5/2026
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2025年1月5日現在の金利

【ローン条件】

• ３年の Prepayment Penalty
• 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
• ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
• 投資物件用のプログラム（DSCR）

Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。