米国の景気先行きは不動産市場を見ると分かる

【経済の動き】　米ISM製造業・非製造業ともにスランプ

7月のISM非製造業景況指数は50.1と、実質的に停滞しています。50が好況と不況の分岐点なので、今回の結果は「景気がちょうど分岐点にある」ことを示しています。

製造業の景況指数は、昨年7月以降で50を上回ったのは2025年1月のみで、それ以外の月はすべて50を下回っています。一般的に、製造業が悪化すると少し遅れて非製造業も悪化し、その後に景気後退が訪れます。先週発表された雇用統計にもその傾向がはっきり表れました。

米国にとっては、日本およびEU双方との交渉において有利な条件を獲得できたことになり、大規模な投資資金の流入が期待されます。これにより、将来的な経済成長への追い風となる可能性が高いと見られています。

景気後退はすでに始まっていると言っても良い状況ですが、その深さや長さは今後のFRBの政策次第で変わってくるでしょう。

不動産販売実績は景気のバロメーター

米国の不動産市場は、今年春から過去約13年で最も低調な動きを見せています。住宅ローン金利が下がれば売買件数は増え、上がれば減るという小さな上下動を繰り返しています。しかし、金利が7％前後で推移している限り、大きな回復は見込みにくい状況です。

もう一つの要因は「景気先行き不安」です。日本と違い、米国企業は景気が悪化すると人員を削減して利益を確保します。そのため、中低所得者層は将来に不安を抱き、消費を控える傾向が強まります。特に住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つであり、より慎重になります。

一方で、景気が持ち直し、住宅ローン金利が下がってくると消費は回復し、不動産売買も活発になります。

レイオフ（一時解雇）の増加理由

米国の求人件数が減少しています。未だにコロナ禍以前の平均を上回ってはいますが、宿泊、飲食サービス、ヘルスケア、金融、保険などの業種で減少しており、労働市場が冷えつつある前兆とも捉えられます。7月の雇用は8月発表されますが、おそらくそれほど悪化していないでしょう。7月は未だ新学期が始まっておらず、アルバイト需要が高いからです。
しかし、採用は鈍化しており、失業者の再就職に時間がかかる状況で、雇用率が下がっています。

米国貿易赤字が縮小

全米でレイオフが増加し始めています。フィラデルフィアやペンシルベニア州でも大規模なレイオフが報告されています。背景には、不法移民の減少が関係している可能性があります。特に食品加工工場の閉鎖が目立っています。

食料需要の落ち込みは景気悪化の影響もありますが、不法移民人口の減少と考えると辻褄が合います。雇用統計で雇用者数が減少しているのも同様の理由かもしれません。

不法移民やその家族は逮捕されると10年間は再入国できないため、自主的に帰国し、別の手段で再入国を模索する人も多いといわれています。また、ICE（移民関税執行局）の捜査を避けるために、企業に雇われるのではなく潜伏するケースもあります。その結果、企業倒産やレイオフの一因になっている可能性があります。

ただし、取り締まりによって低賃金労働力が減少すると、企業は正規社員を雇う必要が生じます。これはコスト増につながりますが、平均賃金の上昇によって消費力が高まり、結果的に景気の底上げにつながる面もあります。

【不動産・住宅ローン金利動向】　新築物件の販売価格が下落

米国では新築物件の販売は完成前から始まりますが、建築許可や人員不足で完成が遅れることも多く、入居まで1年以上かかる場合もあります。その間に職を失ったり、ローン承認が取れなかったりすると契約解除になるケースもあります。

不況期は特に新築物件が売れにくくなり、デベロッパーは借入金返済や次のプロジェクト資金を確保するため、利益を削ってでも売り切ろうとします。そのため、居住面積や敷地を縮小してコストを抑える工夫が行われています。

一方で、広さや余裕を求める人には中古物件の方が魅力的に見えるため、一部地域では中古価格が新築より高い場合もあります。

新築住宅価格が下落した都市（前年比・昨年四半期比）

• リトルロック（アーカンソー州）：-15.6%
• オースティン（テキサス州）：-8.5%
• ウィチタ（カンザス州）：-7.9%
• ジャクソンビル（フロリダ州）：-7.8%
• ケープ・コーラル（フロリダ州）：-7.4%

　（出典：Realtor.com）

住宅ローン金利はどうなる？

先週の予想が現実味を帯びています。雇用統計を受けて米国債利回りは大きく下がりましたが、依然としてトランプ関税の不透明感によるインフレ懸念があり、ローン金利は一本調子では下がっていません。

ただし、8月の雇用統計でも失業率が上昇する可能性が高く、景気後退を示すデータが増えています。そのため、FRB内でも9月の利下げを支持する声が強まっています。0.5％利下げの可能性もあり、その場合は「景気に対する強い懸念」と市場に受け止められ、株価下落→国債買い→金利低下、という流れが生じるでしょう。

【国際ニュース】米ロ会談開催決定

トランプ大統領とプーチン大統領の会談が、8月15日にアラスカで開催されることが決まりました。プーチン大統領にとっては約10年ぶりの訪米となります。

一部では、トランプ大統領がプーチン大統領に有利な合意をまとめるのではと懸念されています。ホワイトハウスの会見では「条件を確認してGood Luckと言って終わる可能性もある」と発言しましたが、実際にはウクライナ問題にとどまらず、戦後の世界体制をめぐる議論に発展する「第2のヤルタ会談」になる可能性も指摘されています。

もし大きな合意が成立すれば、欧米の株価に大きな影響を与えるでしょう。

【米国不動産豆知識】　エスクローと銀行のエスクローアカウント

米エスクロー（ESCROW）とは、不動産売買や企業買収など多額の資金取引において、売主・買主双方の利益を守るため、第三者が間に入って決済を管理する仕組みです。

米国では州ごとに異なり、中西部や南部ではタイトル会社、東海岸では弁護士が決済を担当します。

また、ローン会社が使う「エスクローアカウント」という用語もあります。これは借主から一定額を預かり、固定資産税や火災保険料を支払うための口座のことです。

同じ「エスクロー」でも意味が異なるため混乱しやすいですが、本来は「取引を安全に進めるための第三者による仲介サービス」という意味です。