米国経済の転換点

【経済の動き】　現実に雇用者数は大きく減っていた

現実に雇用者数は大きく減っていた。先週の段階で約80万人と予想されていた年次ベンチマーク（基準）改定の推計値は、3月までの１年間の雇用者の増加が91万1,000人下方修正されると発表されました。この下方修正は過去最大となりました。雇用者数は3月までの１年間に約180万人増加でしたが、月平均では14万9,000人となり、過去に発表された数字の約半分だったことが分かりました。雇用者数の下方修正で特に大きかった業種は卸売業・小売業で、次いで娯楽・ホスピタリティーとなりました。製造業も顕著に下がっています。

卸売物価指数は驚きの下落

続いて、9月10日に発表された8月の卸売物価指数（PPI＝Producer Price Index＝最終需要向け財・サービス）は、予想外に対前月で0.1％減となりました。対前年では2.6％上昇と伸びが鈍化しています。この結果は企業が関税の一部を吸収していると予想されます。輸出国の企業、米国の企業両方がコストを吸収しているのでしょう。また、米国内の需要が減退しているため、卸売物価に上昇圧力が掛かっていないとも考えられ、先行きの景気堅調とは言い難く、FRBの利下げ確率を上げる結果になりました。

消費者物価指数は予想通り加速

9月11日には消費者物価指数（CPI＝Consumer Price Index）が発表されました。前月比0.3％上昇、前年同月比3.1％上昇と予想と一致し、株式市場ではCPIの上昇を受けてインフレが加速しているとのデータが示されました。Dow工業株の下落はありましたが、おおむね安定しており、大きな動揺とはなっていません。

この発表の内容で注意が必要なのは住居費の上昇です。今年最大の0.4％の上昇で、その原因は賃貸物件数の減少と賃貸需要の高まりです。新規に市場に出てくる賃貸物件の数が減っていることと、住宅購入ができない人たちの需要が増えてきたため、これまでのように値引きをしてでも入居者を勧誘する必要がなくなり、家賃が上昇しています。

雇用者数の減少はこのPPI、CPIの結果ともつながっています。企業が関税によるコスト増を吸収し、企業利益を減らしている状況で、銀行の貸出金利高により運営資金の借り入れコストは高止まりし、収益を圧迫し始めています。そのため新規雇用を差し控え、労働時間の短縮も始まっています。時給はインフレと共に上がってきていますが、労働者の総額の手取り額は減ってきています。そこに家賃の上昇が加われば、企業も個人も出費を削ることになります。これらの状況は景気後退や雇用の減少をさらに加速させます。

さらに、失業保険申請件数がほぼ4年ぶりの高水準となり、レイオフの動きが広がっています。ここまでくれば、さすがにFRBは利下げには反対できない状況でしょう。

米国債利回りが引き続き下落

CPIと雇用関連指標の発表を受けて米10年国債の利回りが一時4％を切る水準まで下落しました。本日15日は少し戻して4.04％前後で推移しています。過去1年間の最高金利が4.809％だったので、0.769％の下落となっています。インフレが物価を押し上げるよりも景気を悪化させていることから、先行きの雇用も堅調とは予想しがたく、企業業績の悪化やレイオフの増加の可能性が上がってきています。そうなると、株を売って安全資産である国債を買う動きが増えてくるでしょう。

【不動産・住宅ローン金利動向】　不動産価格の低い州の人口が増えている

不動産価格は全米平均で見ると若干の下落ですが、明らかに地域差があります。例えば、サウスダコタ州やウエストバージニア州のような不動産価格がお手頃な州には、不動産価格が高い地域からの移住が増加し、物件を購入する動きが強まっており、そのため物件価格が上昇しています。サウスダコタ州は6.2％、ウエストバージニア州は5.7％の上昇です。

そのほか、価格が上昇している場所として、シカゴ都市圏、インディアナポリス、クリーブランド、オクラホマ州タルサ、ケンタッキー州ルイビルなど中西部の物件価格の低い場所、それ以外ではフィラデルフィアやニューヨークの都市圏があります。一方、フロリダ州やテキサス州など人口流入が多く、それに伴い新規のアパートや一戸建てが多数建設された南部や西部諸州では価格の下落が続いています。人口が増えていて価格が下落している地域は将来有望だと考えられますが、人口が減少していて価格が下落している地域での不動産購入は要注意でしょう。

出典：MortgagePoint

今誰が不動産を購入しているのか？

不動産購入の32％が投資家だと先週のブログで述べましたが、外国人が米国で中古住宅を購入している件数が対前年同期比で40％増加しています。NAR（全米不動産協会）によると、外国人への販売件数は4割増の78,100戸で、2010年以来15年ぶりの伸び幅で、全米の中古住宅販売件数の2％を占めています。7月の中古住宅販売件数は2022年の643万戸と比べて約4割減と低迷していますが、住宅ローンを使わない外国人の富裕層の購入が増え、その中でも15％を中国人が占めています。続いてカナダ人14％、メキシコ人8％となっています。

中国人にとって米国で不動産を所有することはステイタスシンボルとなっています。また、米国留学や在住のための賃貸には複雑な手続きが必要なため、いっそのこと購入してしまう富裕層が多いということです。中国人の住宅購入価格の中央値は759,600ドルで、国別購入者の中で最も高く、その7割が現金で購入しています。中国から海外への送金は1年間に5万ドルが上限ですが、なぜかキャッシュでの購入が多いのです。東京の高額マンション購入にも同様の傾向が見られます。

出典：Point2Homes

住宅ローン金利と不動産市場の現状

住宅ローン金利と不動産価格が高止まりしていることにより、自宅購入ができない、あるいはもう少し買いやすくなるまで待とうとする人が増えていることが、米国不動産市場のスランプの原因です。また、米国経済は景気後退に入り始めていることも明らかになっています。経済が下降局面にあることは、先の雇用統計と過去データの大幅下方修正で徐々に見えてきています。不動産不況が米国経済の足を引っ張っていることも、景気後退の大きな原因です。

最近、米国の新規住宅着工件数やアパート着工件数の下落も明らかになっています。ローン金利の高騰は住宅購入者の意欲を削ぎ、購入を不可能にします。そのため、新規に住宅を建設しても以前のようには売れません。在庫を売り切るため、建設業者や住宅販売業者は利益を削って販売することになります。また、建設費用の上昇や銀行借入金利の上昇も、新規住宅やアパート建設の足かせとなっています。

この状況下、賃貸住宅価格は上昇しています。これまで十分にあった賃貸住宅の在庫が減り始めたため、家主が強気になり、家賃が上昇しています。家賃上昇により自由に使えるお金が減少し、多くの若い世代は外食を減らしたり、バケーション費用を節約するなど、節約モードに入ります。これは消費の減少、企業業績の悪化、雇用削減へとつながります。

住宅ローン金利の動向

住宅ローン金利は固定金利が長期金利、変動金利が短期金利に連動して動きます。長期金利は米10年国債の利回りが指標となるため、国債利回りが徐々に下がっていることから、住宅ローン金利も下がりつつあります。一般的な30年固定金利も6.5％を切ってきました。また、外国人用投資ローン金利も同様で、頭金が50％以上の場合は6.5％となっています。この先の経済動向を見ても、引き続き金利は下がると考えられます。

【国際ニュース】米国の中国政策転換

9月10日、米国のヘグセス戦争長官（9月5日に国防総省から戦争省へ名称を変更）が初めて中国側の国防相（薫軍）と電話会談し、トランプ政権が中国との紛争を望んでおらず、米国が中共政権の転覆を画策することもないと表明しました。この表明は、米国が中国敵視を止めるという画期的な方向転換です。

これは単なる外交辞令ではなく、ロシアに続き中国とも和解していくことになりそうです。その証拠として、戦争省の来年からの4年間の軍事戦略を定めた「国家防衛戦略（NDS）」の素案では、中露との対立を緩和・放棄するとともに、米国内、南北米大陸問題を優先させる姿勢を打ち出しています。

このようなニュースはテレビや新聞ではほとんど報道されていませんが、非常に大きな米国の政策転換であり、日本にも大きな影響があります。米国、韓国にある米軍基地は、中国・北朝鮮への抑止力のために置かれていました。しかし、ロシアと和解したことで北朝鮮との緊張関係も弱まり、韓国軍の必要性も減少します。また、中国と和解することで、日本の米軍基地も不要となる可能性があります。さらに、ロシアとの協力関係はNATOの役割も変えるでしょう。

これまでトランプ大統領は世界に展開する米軍を撤退させる旨の発言をしてきましたが、多くの人は真剣に受け止めていませんでした。しかし中露との和解で、トランプ大統領の発言が真剣であったことが裏付けられました。中国と紛争しないのであれば、台湾防衛も日本防衛も米国には頼れず、それぞれ独自に向き合う必要があります。現政権の関心は国内と南米にあるようで、米国に助けを期待する国は独自の外交戦略が必要になるでしょう。今後は日本から米軍撤退、日本独自憲法の制定、自衛隊ではなく日本国軍の設置、または中国の属国になるかの選択を迫られるかもしれません。これで戦後体制は終わる可能性があります。

【米国不動産豆知識】　急成長している12の米国の街

• テキサス州フリスコ（スポーツ愛好家の夢の街）
• オレゴン州ベンド（クラフトビールの楽園）
• ノースカロライナ州エイペックス（良き生活の頂点）
• モンタナ州ボーズマン（冒険への玄関口）
• ギルバート、アリゾナ州（陽光と成長）
• アイダホ州メリディアン（家族向けフロンティア）
• ノースカロライナ州アッシュビル（芸術の魂）
• ノースカロライナ州ケアリー（テックハブの変貌）
• コロラド州フォートコリンズ（自転車に優しい街）
• テキサス州マッキニー（歴史的な魅力と現代的な暮らしの融合）
• ナンパ、アイダホ州（農業のルーツと都市成長）
• サウスカロライナ州マウントプレザント（沿岸の魅力、急成長）

出典：The Daily Dive