円安の時こそ米国資産

米小売売上高

本日発表された３月の米小売売上高のデータは、１年ぶりの強い伸びを示しました。エコノミストの分析では、２０２５年度の確定申告の税還付が消費を押し上げたと分析しています。ガソリン価格が上昇したのを受けて、ガソリン支出が15.5％増加しているので、小売売上高が上がるのは当然ですが、ガソリン価格の上昇が、他の消費の大きな節約に繋がっていないことは経済が堅調であるという見方をしています。しかし、税金の還付は一時的な臨時収入ですから、先行きも消費が堅調であるとはかぎりません。

ドルで毎月確実に収入を得る方法

これまで、日本在住者が米国の不動産を購入する場合、現金で購入することが多かったので、円安になると米国不動産を購入するハードルが高くなり、今は投資するのにはいい時期ではない、円が高くなってから購入しようと考える人が増えました。しかし、その考え方はあまりにも一面的です。実は、日本在住者でも米国の銀行から住宅購入資金を購入する物件を担保にして、ドルで借りることが出来るのです。これまですべて現金で購入していたところ、頭金の部分をドルで借りて、購入することが出来るので、円が高かった時よりも手持ち資金は少なくて済むわけです。そうは言っても、米国の住宅ローンの金利は高いから、米国銀行でローンを組むと利回りが悪くなるのではないかと思われる方も多いと思います。考えてみてください。金利が高いのにはそれなりの理由があります。米国のインフレ率は日本より高く、家賃相場も高いのです。賃貸料金は毎年一定額の値上げができます。さらに、円高です。ドルで家賃収入が得られるので、円が安くなれば、実質の円での手取りは上昇します。１５５円から１６０円に円安が進めば、３％以上利益率が上がります。その為、米国で高い金利を払ってもドル建てでローンを組むメリットがあるのです。
現在、米国では不動産価格とローン金利の高止まりで、中古不動産売買件数が低迷しています。しかし、投資用不動産売買は堅調で投資家による売買が不動産市場を支えていると言ってもいい状況です。この時期に物件を買うのを躊躇している人たちは、賃貸住宅を借りて住むわけですから、賃貸物件の需要は旺盛です。特に一戸建ての賃貸住宅の物件数はアパートより少なく、人気があります。そのため、米国でビジネスを始めてドルを稼ぐのには大きなリスクが伴いますが、不動産賃貸ビジネスは場所選びを間違わなければリスクの低い、安定した収入が得られるビジネスといえます。

今後も円安が続くのか

では、これから円高が到来したら、私がこれまで述べてきたことの前提がすべて崩れるのではないかと思われるかもしれません。これからも円安が続くのでしょうか？
米国不動産投資の妙味は、毎月入る家賃収入（キャッシュ・フロー）と値上がり益（キャピタル・ゲイン）です。不動産投資の基本は長期投資ですから、４－５年で売るのは一番おいしいところを捨ててしまっているようなものです。長期で米国不動産を所有していれば、日本より高いインフレ率のお陰で、家賃は上昇し、不動産価格も上昇して行くのです。
さて、円安に話を戻しましょう。
為替の問題はいろんな要素が絡みますので、短期では予想が難しいのですが、大きな流れを見てみましょう。円がドルに対して安くなるとはどういう状況でしょうか？経済理論的には為替は発行通貨量の比率で決まります。円の発行量が増えればその価値が減ります。それをインフレと言います。インフレになれば、円が安くなります。ドルは基軸通貨なので他の通貨とは違う動きをします。円が売られて、ドルが買われると円は為替市場でその量が増えて、ドルが減ります。これは貿易で輸入が増えて、輸出が減ると円安になることでもわかります。原油や食料品、他の消費財など日本は輸入大国です。輸入の場合、特にエネルギー関連はドルで決済されることが多いので、円をドルに換えて支払います。円を売ってドルを買います。そうすると、為替市場では円が増えて、ドルが減ります。円安ですね。先日４月２９日米国財務省が為替介入をしました。１６０円を超えたところ、円を買ってドルを売るオペレーションをしました。円が買われると円高になります。そう、輸出が増えると円高になります。

円安が続くと思われる理由

イラン戦争、ホルムズ海峡閉鎖などで資源価格だけでなく、多くのものが値上がりしています。それはインフレを招き円安を誘導します。インフレになると、日本国債の利回りが上昇しますので、今まで持っていた利回りの低い円国債は人気が無くなりますので、価値が下がってしまいます。
その為、ヘッジファンドなどは先物で円を売ります。日銀は政策金利の利上げを目指していますが、日本の景気動向をみると難しい状況です。日銀が利上げをすれば、円安が少しは止まる可能性がありますが、日本国債の利回りが上がっているので、大きく円高には動かないでしょう。
先ほど円の市場に出回る量が増えると円安と言いましたが、高市政権の積極財政策で政府が財政出動をすると、円安方向に動く可能性が高まります。円安になれば、大企業、国際的なビジネスをしている企業の収入が増えて、株価が上昇するので、政府としては好ましいことかもしれませんが、インフレになれば、中小企業、消費者は困ります。物価高になれば消費が抑制され、景気は浮揚しません。
国民の消費が増えず、景気が浮揚しなければ日銀は政策金利を上げられないでしょう。となれば、日本の低い金利で資金を調達し、高い金利の米国Wall Streetなどに投資する円キャリートレードも続きます。日本で円を調達し、それをドルに換えて米国で投資する。円を売ってドルを買う事になるので、円安要因です。もし、日本経済が復活すれば好景気と円高が来るでしょう。その可能性はありますが、しかし、少なくとも数年はかかるでしょう。米国の軍事産業関連、造船、半導体製造ビジネスが日本で展開されて行きそうなので、それら裾野の広い関連産業も伸びてゆく可能性は大きいでしょう。米国を中心とした企業群が日本へ投資を始めます。しかし、利益を外資に吸い上げられる可能性が大きく、思ったほど日本の中小企業への恩恵がない可能性も在るのです。インフレが進み、それを上回る個人所得が増えない限り、今の円安体質は大きく転換しないと言えます。私の予想は、政府が大きく方向転換をしない限り、言い換えれば、利権政治、外資への依存を止めない限り、円安は続くでしょう。皆さんはどのようにお考えになりますか？

【４月３０日の米国住宅ローン金利】

米国在住者用の住宅ローン金利表

Rates are current as of: 4/30/2026
Loan amount subject to county limits.

外国人用ローン金利

※ 2026年4月30日現在の金利

【ローン条件】

• ３年の Prepayment Penalty
• 固定資産税・火災保険はローンと一緒に支払う
• ３０年固定型・５年固定型・７年固定型の３つから選択（金利は同じ）
• 投資物件用のプログラム（DSCR）

Remark：このプログラムは米国在住者も使えます。

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